[부동산학개론] 11. 부동산 투자론: 의의 및 장단점, 위험과 수익

목차 및 출제 비중

부동산 투자론은 가장 중요한 파트입니다.

높은 비중으로 출제되므로, 많이 공부해야 하고, 계산문제도 많이 출제됩니다. 

 

1. 투자의 개요: 의의/장단점 (0.5문제)

2. 위험과 수익 (1문제)

3. 평균분산법과 포트폴리오 이론 (1문제)

4. 화폐의 시간가치 계산 (1문제)

5. 현금수지 측정 (1문제)

6. 투자분석기법 (3.5-4문제)

 

[부동산 투자론] 1. 투자의 개요: 의의/장단점

투자란, 내가 가지고 있는 현재의 확실한 자금을 지출해서, 미래의 불확실한 수익을 얻고자 하는 것입니다. 

 

투자는 부동산을 취득한 후 일정기간 운용한 후 처분하는, 3단계에 걸쳐 이루어지는 것입니다. 

투기는 취득 후 처분 시 양도차익만을 목적으로 하는 것입니다. 

 

부동산을 이용/관리할 의사를 가지고 운용을 하는 과정을 거치면 투자가 되고 

이용/관리할 의사가 없이 단기간에 처분하여 차익획득하면 투기가 됩니다. 

 

즉, 운용단계를 거쳤으면 투자 거치지 않았으면 투기입니다. 

 

[부동산 투자의 단점] 

 

부동산 투자의 단점에는 다음과 같은 것들이 있습니다. 

첫째, 환금성이 결여되어 있습니다.

둘째, 보유 기간 중에 관리의 노력이 필요합니다. 

셋째, 자금차입의 금융상 위험, 수익변동의 사업상 위험 등 위험이 수반됩니다.

넷째, 분할투자가 어렵습니다. 

 

[부동산 투자의 장점]

 

부동산 투자의 장점에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

첫째, 절세 효과가 있습니다. 이자비용과 감가상각비에 대하여 세금공제 혜택이 있기 때문입니다. 

둘째, 소유의 긍지가 있습니다. 집 없는 서민이 아니라 집주인이라는 것입니다. 

셋째, 소득 이득과 자본 이득을 동시에 획득할 수 있습니다. 

소득이득이란, 보유기간 중에 얻을 수 있는 임대료/지대 수입을 말합니다. 

자본이득은, 일정기간 보유 후 처분 시 발생하는 양도차익을 말합니다. 

넷째, 인플레이션 헷지 기능이 있습니다.

헷지란, 인플레이션 시기에 부동산이 자산 가치의 손실을 방지해주는 것을 말합니다. 

다섯째, 수익이 크고 도난/분실 위험이 없어서 안전합니다. 주식은 원금 손실 위험이 있지만 부동산은 안전합니다. 

여섯째, 레버리지 = 지렛대 효과를 누릴 수 있습니다. 

레버리지란, 부채(타인자본)을 활용하여 수익률을 향상시키는 것입니다. 수익률 지렛대 효과입니다. 

전세를 안고 부동산을 구입하는 것도 지렛대 효과로 간주합니다. 이를 수익금 지렛대 효과라고 합니다. 

 

[지렛대효과의 종류 및 각각의 발생 조건]

 

정의 지렛대 효과: 수익률 증가 (이익 발생)

▷ 발생 조건 :

지분 수익률 = 자기자본수익률 > 총자본수익률 (총 자본=지분+부채)

또는  총자본수익률 > 저당수익률 = 대출 금리 

 

부의 지렛대 효과: 수익률 감소 (손실 발생)

▷ 발생 조건 :

지분 수익률 < 총자본수익률 

또는  총자본수익률 < 저당수익률

 

영의 지렛대 효과: 수익률 변동 없음

▷ 발생 조건 :

지분 수익률 = 총자본수익률 

또는 총자본수익률 = 저당수익률 

 

총 자본 수익률

= 전체 수익 / 총 자본

= 전체 수익 (=대출이자 빼기 전의 숫자) / 자기 자본 + 부채 

 

자기 자본 수익률

= 수익 / 지분 

= 전체 수익 - 대출 이자 낸 만큼 / 자기 자본 

 

 

[부동산 투자론] 2. 위험과 수익 

 

[부동산 투자 위험]

위험이란, 예상 기대 수익의 변동 가능성, 즉 기대수익과 실제수익이 다를 가능성을 말합니다. 

미래의 불확실성 때문에 예상 수익은 변화될 가능성을 내포하고 있습니다. 

 

위험은 통상적으로 분산 또는 표준편차의 제곱으로 측정합니다. 

분산, 표준편차 단어를 보면 위험을 뜻한다고 생각하면 되겠습니다. 

 

부동산에 투자했을 때 나타나는 위험의 종류를 알아두어야 합니다. 

이 중에서 가장 중요한 위험은 사업상 위험입니다. 

 

1. 사업상 위험: 시장, 운영, 위치적 

2. 금융상 위험

3. 법적 위험

4. 인플레이션 위험

5. 유동성 위험 

 

1. 사업상 위험: 시장, 운영, 위치적

사업상 위험은 사업 자체의 수익성이 변동할 수 있는 위험입니다. 

 - 시장 상 위험은 시장 상황 자체의 위험이므로 피할 수 없는 위험입니다.

 - 운영 상 위험은 개별 투자마다 다르게 야기되는 위험이므로 효율적으로 투자하면 피할 수 있는 위험입니다.

 - 위치적 위험은 입지 선정에 실패하면 이동이 불가능하므로 손실이 크다는 위험입니다. 

 

2. 금융상 위험

금융상 위험은 부채 증가에 따른 채무불이행 가능성입니다. 

만약 전액 (자기)지분만으로 투자하여 부채가 없으면 지렛대 효과가 나타나지 않고 금융상 위험도 발생하지 않습니다. 

 

3. 법적 위험

법적 환경이 변화함으로서 초래될 수 있는 위험으로, 각종 제도의 변화, 규제 강화, 금융/화폐 정책 변화 등을 의미합니다. 

대표적으로 이자율 상승에 따른 이자 부담의 증가, 공법 상 규제 증가로 용도지역 변경되는 경우 등이 있습니다. 

이자율 상승은 금융 정책의 변화로 인한 위험이기 때문에 대표적인 법적 위험이고 금융상 위험으로 잘못 생각하기 쉬우니 주의해야 합니다. 

 

4. 인플레이션 위험

인플레이션 위험이란 화폐가치 하락함으로서 손실이 초래되는 위험을 말합니다. 

 

5. 유동성 위험 

부동산은 환금성이 약하다는 단점이 있기 때문에 급매를 하는 등의, 

부동산 처분 과정에서 발생하는 손실의 가능성을 유동성 위험이라고 합니다. 

 

[부동산 투자 수익]

 

수익률의 계산: 수익률 = 수익 / 투자금액 x 100 (%) 

수익률의 종류: 요구수익율, 기대수익률, 실현수익률

 

수익률의 세 가지 종류를 구분할 수 있어야 하고 외워야 합니다. 

 

요구수익률 = 위험조정할인율 

= 기회비용 = 위험할인율 = 할인율 = 외부수익율 = 환원이율 = 총자본수익률 = 주관적 수익률

: 투자자가 투자하기 위해서 최소한으로 원하는 필수적인 투자수익률을 말합니다. 

"10% 수익이 나온다면 투자한다."

 

기대수익률 = 내부수익률

= 예상수익률 = 사전적 수익률 

: 투자안으로부터 예상되는 수익률입니다. 

"15% 수익이 예상된다."

 

실현수익률 

= 실제 수익률 = 사후적 수익률 = 역사적 수익률 

: 결과로 달성된 수익률입니다. 

"12% 수익이 발생했다."

 

투자자가 투자안을 채택할 때에는 요구수익률보다 내부수익률이 커야 투자를 채택합니다. 

요구수익률보다 기대수익률이 적으면 투자를 하지 않습니다. 

 

요구수익률보다 실현수익률이 더 크면 투자를 해야한다고 동의하기 쉬운데, 투자를 선택하는 단계에서는 실현수익률은 존재하지 않습니다. 이런 비교는 시험에서 틀린 선지 만들기로 자주 활용되니 주의해야 합니다. 

 

기대수익률과 실현수익률의 차이는 '위험'이라고 합니다. 

 

[요구수익률의 구성]

요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 

 

무위험률이란, 위험 없이 얻어지는 순수한 시간에 대한 댓가, 즉 위험을 감수하지 않고 얻어지는 순수이율을 말합니다. 국공채 수익률, 정기예금이자율입니다. 

 

위험할증률, 또는 위험보상률이란, 높은 위험을 감수한 댓가로 얻어지는 위험에 대한 보상률입니다. 

건물의 내용연수가 20년인데 가격이 10억이라면 1년에 5천만원씩 감가가 생기고 있다는 것입니다. 즉 5% 만큼의 위험이 수반되는 것입니다. 

 

만약 정기예금이자율이 5%이고 위험할증률이 위의 경우처럼 5%라고 치면 최소 10%는 되어야 (요구수익률) 투자를 합니다. 

 

그런데, 인플레이션이 예상이 된다면 인플레율만큼 화폐가치가 하락하므로 예상 인플레율 만큼 요구수익률이 높아집니다. 이렇게 요구수익률에 인플레율을 미리 반영하는 것을 피셔효과라고 합니다. 

 

요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상 인플레율

 

 

[투자가치와 시장가치]

 

실제 시장에서 거래되는 금액이 시장가치입니다. 합의 하에 결정되기 때문에 객관적 가치입니다. 

투자가치는 주관적 가치입니다. 부동산 A에 대하여 투자자가 느끼는 가격이 사람마다 다를 수 있습니다. 

 

다른말로, 시장가치는 대상부동산이 시장에서 형성되는 객관적 가치로 투자비용의 현재가치입니다. 시장가치를 구할 때는 할인율로 기대수익률을 사용합니다. 

투자가치란, 부동산소유로부터 기대되는 미래의 수입을 현재가치로 환원한 값으로, 현금유입의 현재가치를 의미합니다. 투자가치를 구할 때에는 할인율로 요구수익률을 사용합니다.

 

시장가치 = 예상수익 / 기대수익률

투자가치 = 예상수익 / 요구수익률

 

투자가치가 시장가치보다 더 크면 투자하고 (시장가치 < 투자가치),

시장가치가 투자가치보다 더 크면 투자를 채택하지 않습니다. 

 

예를 들어 시장가치가 4억인데, 투자가치가 3억이라고 보는 투자자는 투자하지 않고

대상부동산의 투자가치가 5억이라고 보는 투자자는 투자를 할 것입니다. 

즉, 객관적 가치보다 주관적 가치가 클 때 투자합니다. 

 

[수익의 측정]

분산은 위험측정 용어이고 평균은 수익측정의 용어입니다.

평균분산법은 수익과 위험을 모두 고려한다는 뜻입니다. 

 

[기대수익률의 측정]

기대수익률의 측정은, 각 상황 별 수익률을 가중평균하여 구합니다. 

무조건 출제되는 문제이므로 연습해두어야 합니다. 상황별 확률과 예상 수익률을 곱해주고 자산 비중도 가중평균해주면 됩니다. 

 

 

[위험과 수익의 상쇄관계]

 

부담하는 위험이 클수록 요구수익률은 커집니다. 

위험과 수익이 비례하는 것을 상쇄관계라고 합니다. 

 

 

[위험에 대한 태도]

 

위험혐오적(회피형) 투자자는 합리적 투자자입니다.

위험을 전혀 감수하지 않는 것은 아니고, 

동일 수익이면 제일 적은 위험의 투자안을 채택하는 이성적인 태도를 가진 사람입니다. 

위험회피형은 위험이 증가할수록 효용은 증가하지만 한계효용은 체감하는 투자자입니다. 

 

위험선호적(추구형) 투자자는 비이성적 태도를 가진 투자자입니다.

높은 수익을 얻을 수만 있다면 아무리 위험이 높아도 기꺼이 높은 위험을 감수하는 투자자입니다.

예를 들어 100층에서 뛰어내리면 100억을 주겠다는 말에 뛰어내리는 사람입니다. 

 

위험중립적(중립형) 투자자도 비이성적 태도입니다. 

위험의 크기와 상관없이 기대수익률이 제일 큰 것만을 채택하는 투자자입니다. 

 

[위험 관리 방법]

 

1) 위험한 투자안을 제외시키는 방법이 있습니다. 

정기예금, 국공채에 투자하는 방법입니다.

 

2) 보수적 예측방법

대상부동산으로부터 발생하는 미래의 투자수익은 가능한 낮게 예측하고 

발생하는 비용은 가능한 높게 예측하여 투자결정을 하는 방법입니다.

 

3) 위험조정할인율의 사용

미래수익을 현재가치로 할인할 때, 위험한 투자안일수록 높은 할인율을 적용하는 방법으로 가장 합리적인 위험의 처리방법입니다. 

위험이 높은 투자일수록 할인율을 높게 적용해서 투자가치를 낮게 평가합니다. 

 

4) 감응도(민감도) 분석

대상부동산으로부터 발생하는 위험요소들이 수익에 영향을 주는 정도를 분석하는 방법입니다. 

임대료,영업비,공실률,감가상각비,보유기간 등이 그러한 위험요소들입니다. 

민감도가 큰 투자안일수록 순현재가치의 변동이 심하고 더 위험한 투자안입니다. 

 

시험적으로 중요한 위험 관리 방법의 네 가지는 

위험 회피

위험 보유

위험 증가

위험 통제

가 있습니다.