[부동산학개론] 10. 부동산 정책론: 주택 정책과 조세 정책

주택 정책의 목적과 종류

주택 정책의 목적은 저소득층의 주거이동 활성화를 통하여 저소득층의 주거 안정을 기하는 것입니다. 

주택 정책에는 다섯 가지 종류가 있는데, 가장 빈출 토픽은 임대주택 정책입니다. 

 

1. 임대주택 정책: 임대료 규제, 임대료 보조, 공공주택

2. 분양주택 정책: 분양가 상한제, 분양가 자율화, 선분양제/후분양제

3. 조세 정책: 

 

[임대주택 정책] 1. 임대료 규제 = 임대료 상한제 = 최고가격제 

 

임대료 규제는 시장 임대료가 높을 때 사용하는 정책입니다. 일정 수준을 초과하지 못하도록 상한선을 책정하는 것입니다. 최고로 받을 수 있는 가격이 정해졌다는 의미에서 최고가격제라고도 합니다. 

• 시장임대료 > 규제임대료 

임대료 상한제는 시장임대료보다 낮은 수준으로 상한선을 정하는 정책입니다. 

임대료 규제와, 분양주택에 대한 정책인 분양가 규제가 있는데,

이처럼 가격을 규제하는 정책은 나타나는 효과는 부정적 효과 뿐입니다.

임대료든 분양가든 실효성이 없어서 단점 뿐입니다. 

 

임대료가 규제되므로 임대주택에 대한 초과 수요가 발생하게 되는데, 이 때 임대주택이 활발하게 공급이 되는 상황에서는 긍정적 효과를 거둘 수 있으나, 결과적으로는 정반대 효과가 발생합니다.

왜냐하면 임대인 입장에서 임대료가 시장임대료에서 규제임대료로 감소하였으므로 (수입감소), 임대주택에 대한 수선을 게을리 하게 됩니다. (거주의 질적수준 저하)

또한 (집수리, 전기세, 수도세, 관리비 등에 대한) 음성적 지출을 강요합니다. (임차인의 불이익 가중) 

계속 임대주택에 대한 투자를 기피하는 현상이 커지고, 임대주택의 용도를 전환하게 됩니다. 용도전환수량만큼 임대주택공급이 감소합니다. 

그래서 셋방 공급이 적어져서 웃돈을 주고 (정부 모르게) 계약이 성행하여 암시장이 형성됩니다.

주거이동을 오히려 저하시키는 역효과가 나타나서, 저소득층이 집을 구하기가 더욱 어려워집니다. 

 

만약 시장임대료 < 규제임대료로 정책을 책정한다면, 

주택시장에는 아무런 영향이 없습니다. 

공급량이 감소하지 않고 위에 언급된 다른 부작용도 발생하지 않습니다. 

 

[임대주택 정책] 2. 임대료 보조 

 

임대료 보조는 하향여과 과정에 따른 효과와 동일하고, 실효성이 있습니다. 

임대료 보조의 유형이 빈출 주제입니다.

 

1. 공급자 보조

임대주택 공급자에게 건설자금의 일부를 낮은 금리를 통해 지원해주는 것입니다.

생산비용의 하락은 공급을 증가시키는 요인이고, 가격이 하락하고 공급량이 늘어나게 되므로

장기적으로 주거이동을 활성화시키게 되고 임차인이 이득을 보게 됩니다. 

 

2. 수요자 보조

2.1 가격 보조 = 집세 보조 = 주택 구입 자금의 부족분 지원 : 주거이동활성화 효과 큼. 주거안정효과 발생. 정책적 측면에 효과적. 

2.2 소득 보조 = 현금 지급 : 임차인의 효용 증대에 효과적.

지급받은 현금의 일부는 다른 재화의 소비에 사용하고, 남은 돈으로 주택을 구입하기 때문에 

임차인의 만족감/효용 증대 측면의 효과가 아주 큽니다. 

2.3 주택바우처제도 = 쿠폰(상품권) 

일부 지자체에서 시범 시행 중인 제도입니다. 임대료의 일부를 쿠폰으로 받게 하고 임대인은 모았다가 현금으로 바꿀 수 있습니다. 현금 지급 방법 대비 자금이탈을 방지하는 효과가 있습니다. 

 

[임대료 보조 정책의 효과] 

공급자 보조보다 수요자에게 보조금을 지급하면 임차인이 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 장점이 있습니다.

보조금을 주택 구입에만 사용하도록 규제하더라도, 다른 재화의 소비도 증가하게 됩니다. 

 

[임대주택 정책] 3. 공공주택정책 

• 민간임대주택 = 사적임대주택
• 공공주택 = 사회주택

공공주택정책은, 예를 들어 사적주택이 5천만원 수준에서 1만호가 공급되어 있는데, 사적주택과 동일수준의 주택 2천호를 정부가 건축하여 가격만 3천만원으로 저렴하게 공급하는 것입니다. 

 

그러면 공공주택이 공급된 지역으로 활발하게 주거이동이 전개가 됩니다. 공공주택 수요가 폭발적으로 증가합니다. 

반면, 사적주택은 큰폭으로 수요가 감소하여 어쩔수없이 사적주택의 임대료를 공공주택과 동일한 수준으로 인하해주게 됩니다. 

 

단기적으로는 공공주택 임차인은 정부로부터 2천만원의 혜택을 본 것 입니다. 그리고 사적주택의 임대료가 공공주택과 동일수준으로 하락하게 되므로 공공주택 임차인 뿐만 아니라 공공주택에 이사가지 못하고 사적주택에 살고 있는 임차인도 혜택을 보게 됩니다. 

 

장기적으로는 사적주택의 임대인이 임대료를 인하해준 만큼 수입이 줄어들게 되므로 용도를 전환하기 때문에 공급량이 감소하는데, 사적주택의 공급량은 공공주택이 공급된 숫자만큼만 감소합니다. 

그래서 장기적으로 시장 전체의 임대주택 공급량은 일정 불변입니다. 

 

단, 장기적으로는 공공주택임차인만 혜택을 보고 사적주택임차인은 혜택을 보지 못합니다. 공공주택이 공급된 만큼 사적주택이 사라지고 나면 사적주택의 임대료는 종전수준인 5천만원으로 다시 올라가기 때문입니다. 공공주택 임차인은 계속해서 3천만원으로 살 수 있습니다. 

 

[공공주택정책의 효과] 

공공주택정책은 주택정책 가운데 가장 실효성이 높고 저소득층의 만족도가 높습니다.

가격을 낮추므로 수요를 아주 탄력적으로 변화시켜줍니다.

임차인 = 수요자가 유리해서 수요자가 세금을 적게 내게 됩니다.

임차인의 조세부담을 완화시켜줍니다. 

 

[분양주택정책] 1. 분양가 규제 

 

분양가 규제란, 예를 들어 도심의 아파트가 평당 천만원인데, 분양가상한제를 적용해서 평당 6백만원을 초과하지 못하도록 규제를 받아서 신규주택 가격이 인하됩니다. 

임대료 규제에서 언급되었듯이 분양가 규제에는 폐단이 많습니다. 

가격이 인하되므로 수요가 크게 증가하여, 초과 수요가 발생합니다. 

공급자는 채산성이 악화되므로 신규 공급량이 감소하고 주택 부족난이 심화되며 주택의 질적 수준이 저하됩니다. 

분양주택에 전매차익이 크므로 이러한 전매차익 획득을 위하여 투기성 수요가 가수요자 중심으로 증가합니다. 

도심지는 분양가 규제가 심하므로 외곽지역에 고층 아파트를 건설하게 되고, (도심에 고층을 지어야 하는데 도심과 외곽지를 거꾸로 이용하는) 외곽지역의 난개발이 가속화 되어서 토지이용의 비효율화가 일어납니다.

 

[분양주택정책] 2. 분양가 자율화

평당 1천만원에서 1천2백만원으로 자율적으로 책정하는 경우, 종전보다 신규주택가격이 높아지게 됩니다. 중고주택 가격도 수요가 증가하여 중고가격도 상승하게 됩니다. 

그래서 신규주택과 중고주택의 가격차이가 없어지게 됩니다. 즉 전매차익이 소멸하게 됩니다. 그러면 가수요자가 아닌 실수요자 중심으로 청약하게 되어서 투기성수요가 줄어듭니다. 

 

즉, 분양가 자율화로 인하여 가격상승으로 인하여 신규 공급량이 증가하고, 질적 수준이 향상되는 긍정적인 효과가 생겨납니다. 

단, 부정적 효과도 함께 생겨납니다. 자율화하면 수익성이 높은 대형 평수 위주로 공급이 증가하게 되고 저소득층이 사용하기 좋은 소형 평수 주택이 공급되지 않습니다. 그래서 결과적으로 저소득층의 주택구입난은 더욱 심화됩니다. 

 

즉, 신규 분양 주택의 분양가를 규제하든 자율화하든 저소득층 주택난은 심화되므로 실효성이 없는 정책입니다. 따라서 임대주택정책의 세 가지 중에서 정책을 쓰게 됩니다. 

 

[분양주택정책] 3. 선분양제와 후분양제 

 

선분양제는 공급자 위주의 정책입니다. 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 지급하게 되어 있습니다. 

 

후분양제를 소비자를 보호하기 위한 소비자 위주의 정책입니다. 후분양제를 실시하면 건축 기간 동안 자금 조달이 어려우므로 공급자 도산 위험이 있고, 그래서 신규 공급이 감소합니다. 소비자 입장의 단점으로는 분양시에 목돈을 마련해야 한다는 점이 있습니다. 

 

 

 

[조세정책] 조세의 전가와 귀착

 

조세 전가란, 과세 주체가 달라지는 것을 말합니다.

임대인은 임대료를 인상함으로서 임대인의 조세를 임차인에게 전가시킵니다. 

만약 임차인이 전부 부담하게 되면 임대인에게 부과된 세금만큼 임대료가 상승합니다. 

 

임대인과 임차인이 각각 조세를 부담하는 정도는 수요와 공급의 탄력성의 크기에 따라 결정됩니다. 

탄력적인 쪽이 유리한 입장이므로 세금을 적게 부담하게 됩니다. 

비탄력적인 쪽은 세금을 많이 부담하게 됩니다. 

 

수요가 완전탄력적이면 수요자가 전적으로 유리하여 수요자는 세금을 전혀 부담하지 않습니다.

수요가 완전비탄력이면 수요자가 전적으로 불리하여 공급자는 세금을 전혀 부담하지 않습니다.