[부동산학개론] 21. 감정평가론: 가격이론

부동산의 가치와 가격

 

장기적으로 가치와 가격은 일치하므로 동의어로 보면 됩니다. 

단기적으로 가치와 가격은 불일치할 수 있기 때문에 차이점을 구분해보아야 합니다. 

만약 갑이 을에게 5억 정도의 아파트를 4억에 급매했다면, 가치는 5억이고 가격은 4억입니다. 

 

부동산 가격의 종류: 시장가치, 특정가격, 한정가격 

 

공인중개사 시험에는 감정평가에 관한 규칙에서 직접 천명하고 있는 원칙인지 아닌지를 구분하는 문제도 출제됩니다. 

시장가치 기준의 원칙 (제5조), 현황 평가의 원칙(제 6조), 개별 평가의 원칙(제7조)는 직접 천명되어 있는 원칙입니다. 

또한 3방식 7방법도 감정평가에 관한 규칙에 제 11조와 제2조 등에 직접 천명되어 있습니다. 

최유효이용의 원칙 같은 경우는 일본의 감평규칙에 언급되어 있는 것이고 우리나라의 법률에 명시되어 있는 원칙은 아닙니다. 

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제5조(시장가치기준 원칙) 

① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 감정평가 의뢰인(이하 “의뢰인”이라 한다)이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징

2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성

④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.

 

 

제2조(정의) 

이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.  <개정 2014. 1. 2., 2016. 8. 31.>

1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

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시장가치의 다섯 가지 요건

 

부동산의 감정평가액은 시장가치 기준의 원칙에 따릅니다. 여기서 시장가치란 감정평가에 관한 규칙 제 2조 1항에 명시되어 있는 다섯 가지 요건을 충족시키는 경우의 가치를 말합니다. 

 

① 통상적인 시장에서 [통상적인 시장성]

누구나 참여할 수 있는 시장에서 누구나 사고팔 수 있는 시장성이 있는 물건이 거래될 때의 가격이라는 뜻입니다. 

 

② 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 [출품기간의 합리성] 

매수인이 해당물건이 시장에 나온 것을 인식할 수 있는 정도의 기간을 말합니다. 

합리적으로 2~3개월 정도의 시간이 소요된다고 봅니다. 

출품기간의 장기성이라고 하면 틀린 말입니다. 

 

③ 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 [거래 당사자의 정통성]

정통하다는 것은 매도자와 매수자 모두가 물건의 정보를 공유하는 것을 말합니다. 

매수자가 물건의 정보를 모르고 거래한 것은 정통한 것이 아닙니다. 

 

④ 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 [거래의 자연성; 거래의 신중성과 자발성]

해당 거래 가격을 불합리하게 만드는 대내외적인 요인의 개입이 없는 것이 자연성입니다. 매매당사자의 특별한 동기나 개별적 사정 또는 강요된 거래 등의 사정이 개입되지 아니한 자연스러운 거래를 의미합니다. 

예를 들어 급매, 친인적/지인 간의 거래, 강매, 공공기관과의 거래 등은 자연스러운 거래가 아닙니다. 

 

⑤ 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액 [최고가격의 성립가능성]

모든 조건이 충족되어 거래가 이루어진다면 이루어질 수 있는 가장 높은 가격을 말합니다. 

 

담보가치, 보험가치, 과세가치

 

예외적으로, 시장가치가 이외의 기준으로 평가할 수 있는 세 가지 경우가 있습니다.

 

그러한 세 가지 경우는

법령에 다른 규정이 있는 경우,

감정평가 의뢰인의 요청이 있는 경우,

감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 볼 때 사회 통념상 필요하다고 인정되는 경우입니다. 

 

이 때에 사용할 수 있는 가치의 종류들에는

저당권 설정 시에 평가하는 담보가치,

보험회사에서 평가하는 보험가치,

세금 부과의 목적으로 평가하는 과세가치가 있습니다. 

 

기준시점

출처: 신진식 교수님 보충자료. 인강드림 공인중개사 (ingangdream.com) http://land.ingangdream.com/gongin/leclist.php?ptype=view&catcode=101110&leccode=2010260044

 

예를 들어 2021년 8월 10일에 감정평가를 의뢰했는데, 8월 11일 ~ 13일 동안 가격조사를 하고, 8월 14일에 감정평가액을 감정평가서에 기재했다고 합시다. 

그러면 8월 10일은 감정평가 의뢰일이 되고, 8월 11일은 감정평가 개시일이 되고, 8월 13일은 감정평가 완료일이 되고, 8월 14일은 감정평가일이 됩니다. 

감정평가 완료일자는 현장조사를 완료한 날짜와는 다릅니다. 

이 물건의 가격을 결정하는 기준이 되는 날인 '기준시점'은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜가 되므로 즉 감정평가 완료일이 되고 8월 13일이 기준시점이 됩니다. 

감정평가일은 감정평가 완료일과 동일할 수도 있습니다. 

 

만약, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있습니다.  

해당 시점에 물건의 하자 여부와 주변 상황을 조사하여 과거 해당 시점의 감정평가를 행하는데,

반드시 그때 시점의 가격 조사가 가능한 경우에 한해서만 기준시점으로 정할 수 있습니다. 

 

만약 2022년 1월 1일~ 2022년 12월 31일 동안의 임대료를 평가하려고 한다면,

임대차 초일 또는 임료산정 개시일 또는 임대차 개시시점인 2022년 1월 1일이 임료 산정의 기준일이 됩니다.