무수히 많은 부동산 가치형성요인들
무수히 많은 가치 형성 요인들이 가치 발생 요인에 영향을 줍니다. 가치 발생 요인들 여러 가지가 상호 작용을 하여 수요와 공급을 조절하고 수요와 공급이 일치하는 지점에서 한 개의 가격이 결정이 됩니다. 이렇게 부동산 가격이 형성됩니다.
감정평가에 관한 규칙 제2조 4항
4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
가치형성요인이란 대상물건의 시장 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다는 '틀린' 선지로 출제된 적이 있는 부분입니다. 시장 가치와 경제적 가치는 다르며, 가치 형성 요인은 '경제적 가치'에 영향을 미치는 요인입니다.
가치형성요인에는 일반 요인, 지역 요인 그리고 개별 요인으로 크게 세 가지가 있습니다. 일반적 요인은 전국 모든 부동산 가격에 영향을 미치는 요인을 말합니다. 지역 요인은 특정 지역의 부동산 가격에 영향을 미치는 요인이며, 개별 요인은 평가 대상 부동산의 가격 형성에 영향을 주는 요인을 말합니다.
일반 요인은 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인의 세 가지가 있습니다. 각 요인마다 수만가지 요인이 있습니다.
지역 요인은 지역 차원의 일반적 요인, 그리고 자연적 조건이 있습니다.
개별 요인은 토지의 개별 요인, 건물의 개별 요인 등 수만가지 요인이 있습니다.
가치 형성 요인들은 무수히 많습니다.
부동산 가치발생요인 4가지
수요 측의 가치 발생 요인에는 유용성(효용)과 유효수요가 있고,
공급 측면의 가치 발생 요인에는 상대적 희소성이 있습니다.
이외에도 이전성 또는 양도 가능성까지 4가지 요인이 있습니다.
양도가능성 또는 이전성은, 권리에 대한 통제 권한을 타인에게 완전히 넘겨주는 것을 말합니다.
미국에서는 이 네 가지에 '욕구'를 추가하여 5요인까지 있다고 말하기도 합니다.
수요와 공급에 의해 가격이 결정되고, 가격이 상승 또는 하락하면서 다시 역으로 수요와 공급을 조절하는 특징이 있습니다. 이것을 가격에 이중적인 성격이 있다고 하여, '가격 이중성'이라고 합니다.
가격발생요인은 여러가지가 결합을 해야 가격이 발생합니다. 한 가지만 있으면 가격이 발생하지 않습니다. 가격은 수요와 공급이 일치할 때 형성하게 됩니다. 수요만 있다고 해서 가격이 발생하지는 않습니다.
부동산 가격 제원칙 = 부동산가치 제원칙
감정평가사가 가격을 평가하는 여러 가지 행위 기준을 가격 원칙이라고 합니다.
우리나라에는 가격 평가 원칙이 11가지가 있고, 미국에는 11가지에 2-3가지를 더 추가하여 13-14가지가 있습니다.
가장 중요하고 중추적인 것은 최유효 이용의 원칙입니다. 나머지 원칙들은 최유효이용의 원칙과 유기적인 연관을 맺게 됩니다.
최유효 이용의 원칙의 바탕이자 토대가 되는 것은 변동의 원칙과 예측의 원칙이 있습니다.
부동산이 최유효 이용이 되기 위해서는 외부적으로 조화를 이루어야 하고 내부적으로도 조화를 이루어야 합니다.
외부적인 조화를 강조하는 원칙에는 경쟁의 원칙과 적합의 원칙이 있습니다.
내부의 조화를 강조하는 원칙에는 기여의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증/체감의 원칙, 수익배분의 원칙이 있습니다.
위의 이러한 요인들은 최유효 이용과 직접적 연관을 맺는 원칙들입니다.
최유효 이용과 간접적인 연관을 맺는 원칙들에는 대체의 원칙, 수요공급의 원칙이 있습니다.
이러한 대부분의 원칙들은 미술품을 평가할 때도, 유가증권/부동산 평가에도 적용하는 원칙들입니다.
그런데 부동산 가격 평가에만 적용하는 부동산 고유의 원칙이 있습니다.
이것이 바로 최유효 이용의 원칙과, 적합의 원칙입니다. 외워야 합니다.
이 두 가지 원칙은 일반 재화 평가에는 적용하지 않습니다.
그동안 가격제원칙 부분에서의 빈출 포인트는 적합의 원칙과 균형의 원칙을 구분하는 것이었습니다.
그리고 부동산학개론을 강의하시는 신진식 교수님에 따르면 추가적으로 출제 포인트로 챙겨갈 만한 원칙에는 변동의 원칙, 대체의 원칙, 수익배분의 원칙이 있으니 챙겨가라고 말씀하셨습니다.
미국에서 추가적으로 사용하고 있는 원칙들에는 제합사용의 원칙 등이 있습니다.
부동산 가격 제원칙: 최유효 이용의 원칙
부동산 가격은 최유효 이용 상태를 전제로 평가해야 하기 때문에 최유효 이용 원칙이 가장 중요합니다.
최유효 이용은 일본 감정 평가 협회에서 규정한 원칙이고 우리나라의 감정평가에 관한 규칙에는 직접 규정되어 있는 원칙은 아닙니다.
참고로, 우리나라의 감정평가 방식은 3가지 방식이 있는데, 수익방식, 원가방식, 비교방식의 세 가지 입니다. 이 중에서 수익방식은 미국으로부터 도입한 감정평가 방식이고 원가방식은 일본으로부터 도입한 감정평가 방식입니다.
일본의 감정평가협회에서 최유효 이용 원칙이란, '객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람의 합리적, 합법적인 최고최선의 이용'이라고 정의하고 있습니다.
이러한 최유효 이용은, 최고이면서 최선인 이용이 동시에 충족되어야 합니다.
장래에 발생하는 수익을 극대화시킬 수 있도록 토지를 이용하는 것을 최고의 이용이라고 합니다.
최선의 이용은, 법률적, 경제적, 기술적 측면에서 이루어집니다. 법률적이란 합법적 이용을 말하고, 경제적이란, 합리적 이용을 말하고, 기술적이란 물리적 채택 가능성을 말합니다. 물리적 채택 가능성이란 토지는 지반, 토양, 위치 등이 모두 다른데 그 토지의 물리적 여건에 맞는 건축 활동을 수반하는 용도로 이용을 하라는 뜻입니다.
대부분의 토지는 3가지 최선 이용과 1가지 최고 이용, 즉 총 4가지를 모두 충족하면서 최유효 이용 상태에 있습니다. 그러면 그런 토지는 현재 상황 그대로 평가하면 됩니다.
그런데 공한지나 유휴지 등의 경우에는 최유효 이용 상태가 아닙니다. 이러한 토지를 평가할 때에는 최유효 이용 상태에 만약에 있다면 토지의 가격이 얼마정도이다를 평가하는 것입니다.
부동산 가격 제원칙: 예측의 원칙, 변동의 원칙, 기여의 원칙, 균형의 원칙, 적합의 원칙, 경쟁의 원칙
[예측의 원칙]
예측의 원칙이란, 부동산 가격은 과거와 현재의 이용 형태에 의해서 결정되는 것이 아니라 장래에 어떻게 이용될 것인가에 대한 예상을 근거로 결정한다는 원칙입니다.
예측의 원칙은 장래 동향 분석의 근거가 됩니다.
수익환원법에서는 순 수익을 환원 이율로 환원(=할인)해서 구한다고 하였는데 (=순수익/환원이율),
[변동의 원칙]
변동의 원칙이란, 부동산 가격을 형성하는 무수히 많은 요인들이 계속 변화하고 있으므로 부동산 가격도 계속 변화의 과정을 겪는다는 의미입니다.
그래서 부동산 가격 평가에는 과거 시점으로 소급평가할지 현재 시점 기준으로 평가할지 등의 기준 시점이 필요합니다. 즉 변동의 원칙은 기준 시점 확정의 근거가 되고, 시점 수정이 필요한 근거가 됩니다.
시점 수정이란, 유사 부동산 거래 사례를 보고 거래 시점의 가격을 기준 시점의 해당 부동산의 가격 수준으로 환원해주는 것을 뜻합니다.
[기여의 원칙]
기여의 원칙이란, 전체 부동산 가격은 각 구성 부분의 기여도에 따라 결정하고 합한다는 것입니다. 즉, 구성부분에 투입된 생산비의 합이 아니라 대상 부동산을 구성하는 각 요소가 수익에 기여하는 생산성에 따라 영향을 받는다는 것입니다. 그래서 기여의 원칙은 추가투자 판정 기준이 됩니다.
[수익체증/체감의 원칙]
부동산에 대한 단위투자액을 계속적으로 증가시키면 어느 시점까지는 수익이 체증하지만 그 이후에는 수익 증가율이 체감한다는 원칙입니다.
한계비용과 한계수입이 같아지는 지점인 수익의 극대화점을 판정하여, 투자의 한계점을 파악할 수 있습니다. 즉, 이윤 극대점 까지만 수익 극대화를 위해 신규 투자를 지속하면 됩니다.
[수익배분의 원칙 = 잉여생산성의 원리]
토지, 자본, 노동이 생산의 3요소 입니다. 여기에 경영까지 추가하면 생산의 4요소가 됩니다.
이러한 생산요소들에 의하여 발생된 총수익을 자본,노동,경영에 먼저 배분하고, 나머지 수익(잉여 생산성)을 토지에 귀속시키는 원칙입니다.
토지 이외의 생산요소는 이동가능성이 있어서, 평균수준의 배분이 없으면 다른 곳으로 이동하기 때문에 먼저 배분하는 것이고 토지는 부동성 때문에 맨 마지막에 배분받는 것입니다.
수익배분의 원칙은 잔여법의 근거가 됩니다. (순수익의 산정방법인 직접법, 간접법, 잔여법 가운데 잔여법입니다.)
[균형의 원칙과 적합의 원칙]
균형의 원칙은 내부구성요소들 간의 균형에 대한 것이고 적합의 원칙은 외부구성요소에 관한 원칙입니다. 이러한 차이는 꼭 기억해주어야 합니다.
균형의 원칙은 부동산을 구성하고 있는 내부 구성 요소들 간의 최적 결합이 이뤄질 때 가치가 높다는 원칙입니다.
설계불량, 과소설비, 과잉설비 등 균형의 원칙에 어긋났을 때 나타나는 감가는 기능적 감가라고 합니다. 균형의 원칙은 기능적 감가를 판단하는 근거가 됩니다.
균형의 원칙 때문에 개별분석이 필요합니다.
적합의 원칙은 부동산 외부의 환경, 주변의 인근 지역 등과의 조화를 이루어야 부동산의 효용을 최고도로 발휘할 수 있다는 원칙입니다.
외부환경에 어울리지 않거나 인근 지역 용도에 어울리지 않아서 가치가 하락하는것은 경제적 감가입니다. 적합의 원칙은 경제적 감가의 근거가 됩니다.
적합의 원칙 때문에 지역분석이 필요합니다.
[경쟁의 원칙]
외부와의 조화를 강조하는 원칙 가운데 경쟁의 원칙이 있습니다.
초과이윤이 존재하는 토지가 있을 때, 해당 토지의 초과이윤을 획득하기 위해 필연적으로 경쟁이 야기됩니다. 그런데 이러한 경쟁은 지대지불 등 비용이 늘어나서 수익이 감소하게 하여 종국적으로는 초과이윤이 소멸합니다. 이런 과정을 통해 부동산 가격이 형성된다는 것이 경쟁의 원칙입니다.
[수요공급의 원칙]
위의 원칙들은 모두 최유효이용과 직접관련이 있었는데, 수요공급의 원칙은 최유효이용의 원칙과 직접연관이 없습니다.
수요와 공급에 의해 가격이 결정되고, 결정된 가격이 다시 수요와 공급을 조절하는 이중적인 성격이 있는데 이것을 가격 이중성이라고 합니다. 가격이중성의 핵심은 수요공급입니다. 수요공급의 원칙은 가격이중성의 근거가 됩니다.
[대체의 원칙]
위의 원칙들은 모두 최유효이용과 직접관련이 있었는데, 대체의 원칙은 최유효이용의 원칙과 직접연관이 없습니다.
효용이 비슷하면 동일효용 중에서는 가장 가격이 낮은 것을 선택하고, 가격이 동일한 것들 가운데에는 효용이 가장 높은 것을 선택합니다. 이것을 대체의 원칙이라고 합니다.
감정평가의 방식에는 원가방식, 비교방식, 수익방식이 있는데 대체의 원칙은 이 3방식 모두의 근거가 됩니다.
**2월22일 신진식 교수님의 6회차 보충자료를 필수적으로 챙겨보아야 하는 파트입니다**
'공인중개사 부동산학개론' 카테고리의 다른 글
| [부동산학개론] 24. 감정평가론: 감정평가방식 (1) 원가방식 (0) | 2021.09.26 |
|---|---|
| [부동산학개론] 23. 감정평가론: 지역분석과 개별분석 (0) | 2021.09.22 |
| [부동산학개론] 21. 감정평가론: 가격이론 (0) | 2021.09.15 |
| [부동산학개론] 20. 감정평가론: 기초이론 (0) | 2021.09.12 |
| [부동산학개론] 19. 부동산 금융론: 한국주택금융공사 (보금자리론, 주택연금) (0) | 2021.09.08 |