[부동산 책 추천] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

이 책은 최근 클럽하우스에서 빌딩 파는 언니의 방송을 접하게 되었고, 그 방송에서 추천받은 책들 가운데 하나입니다. 제목은 조금 제 스타일은 아니었지만, 추천해주신데에는 이유가 있겠지 싶어서 도서관에서 빌려왔어요.

저자 김재수(렘군) 님은 제1장 '시작해야 미래가 바뀐다' 파트에서 이런 말을 하십니다.

'어떤 부동산에 투자해야 더 높은 수익을 낼 수 있을까?', '어떤 지역에 투자하는 게 좋을까?'처럼 단편적인 질문을 하던 시절에는 과정 자체가 참 힘들었다. 하지만 근본을 파고들게 되자 과정이 즐거워졌고 결과도 좋았다.

지금 제가 하고 있는 고민이 바로 여기에 언급된 '단편적인 질문'인데, 근본은 무엇일까 생각해보게 되네요. 질문을 잘 던져야 좋은 대답도 얻을 수 있다고 하는데, 어떤 질문이 근본을 파고들 수 있는 질문일려나요?

조금 더 읽다보니 저자는 우리가 부동산의 필요성에 대해서 질문해야 한다고 말합니다. 이런 질문에 스스로 묻고 답하는 시간을 해마다 반복해야 한다고 하네요. 성장하는 만큼 답변이 바뀔 것이라고요.

1. 당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가?
2. 세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가?
3. 앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?

주식하는 사람도 큰돈 장기 투자하려는 회사에 대해서 생각해볼 때 사용해보면 좋은 질문인거 같아요. 왜 필요한지를 이해하고 필요성이 높은 곳에 투자하면 투자가치도 당연히 높아질 것 같습니다.

저자는 국민은행의 전국 아파트 매매지수 자료를 근거로 들어, 아파트 가격의 하락 확률은 3퍼센트이고 상승 확률은 97퍼센트라고 합니다. 상승 확률이 이렇게나 높은 자산이었다니요. 단지 절반보다 높은 확률로 투자하기 위해서도 많은 노력을 기울여야 하는데 이정도의 확률이면 투자를 안하는 사람이 정말 큰 바보인 듯하네요...

저는 오피스텔 투자가 안 좋다는 조언은 많이 들었는데, 정확히 왜 안 좋다고 말하는지는 잘 몰랐었습니다. 그런데 이 책을 읽어보니, 오피스텔이나 도시형 생활주택 같은 주거시설은 대지지분이 너무 적기 때문에 안 좋은 것이라고 보는 것 같네요.

 

부동산의 사이클

바닥을 다지고 상승하기 전에는, 공급은 부족하고 임차수요가 많아 전세가 부족해지며 점차 전세가율이 높아진다고 합니다.

매수와 매도가 혼재하는 시기에는, 구축 아파트가 전성기를 맞이하고, 공급이 부족한 지역을 중심으로 매매가와 전세가가 상승하는 양상을 보인다고 합니다.

상승이 시작됐다는 확실한 신호는 분양권 프리미엄을 보면 알 수 있다고 하네요. 구축 아파트와 신축 아파트의 가격 차이가 점차 줄어들고, 신축이나 신도시 분양가 프리미엄이 상승하기 시작하고, 분양에 높은 경쟁률이 나타난다고 합니다. 저자는 이 시기가 구축 아파트, 분양권 종목의 투자에 좋은 타이밍이라고 말하네요.

대세 상승기에는, 재건축, 재개발이라고 합니다. 분양권이 과열되면 당첨이 어려워지고 프리미엄도 높아지므로, 분양 전에 입주권을 확보할 수 있는 재건축, 재개발에 수요가 몰린다고 하네요. 재건축이 입지와 환금성이 좋아서 먼저 오르고 재개발은 뒤늦게 상승한다고 합니다.

상승의 확산기에는, 사람들이 슬슬 하락을 걱정하기 시작하는데, 이때 주상복합과 나홀로 아파트는 이미 오른 아파트보다 가격이 저렴하기 때문에 관심을 받게 되며, 동시에 하락폭이 컸던 대형 아파트로도 불이 번진다고 합니다. 저자에 따르면 이 시기가 입지 좋은 대형 아파트의 투자 타이밍이라고 합니다.

부동산은 아파트, 분양권, 재건축, 재개발, 주상복합 순으로 가격이 상승하는데 입지가 좋은 곳뿐만 아니라 비인기 지역의 주상복합과 나홀로 아파트까지 올랐다면 고점으로 달려가고 있다고 봐야한다고 합니다.

하향기, 회복기, 상승기, 후퇴기에서의 매매가와 전세가의 변동 모습은 주식시장과도 비슷하다고 느꼈습니다.
- 하향기에는 매매가는 하락하지만 전세가는 상승한다고 합니다.
- 회복기와 상승기에는 매매가와 전세가가 동시에 상승한다고 합니다.
- 상승기가 최고점으로 향할때는 매매가는 상승하지만 전세가는 정체된다고 합니다.
- 하향기에서 회복기로 전환되는 시점이거나, 상승기에서 후퇴기로 전환되는 시점에는 매매가와 전세가 모두 정체된다고 합니다.

미분양, 청약경쟁률, 경매 낙찰가율을 체크하자

출처: 한국부동산원 (https://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewerMulti.do)

공급은 숲을 봐야 한다고 합니다. 그리고 주변 도시까지 같이 봐야합니다. 저자는 공급물량을 볼 수 있는 곳을 알려주는데, 한국부동산원에서 각종 통계를 확인할 수 있습니다.

부동산 공급에는 신규 공급과 재고, 즉 미분양이 있습니다.

저자에 따르면, 인구 대비 적정 미분양 수는 인구의 0.01퍼센트 정도 수준이 과거 평균치와 유사하였다고 합니다.
미분양 소화 능력이 좋은 지역이면서, 인구 대비 적정 미분양 수에 못 미치고, 신규 분양을 하면 높은 경쟁률이 발생하는 지역 (그리고 높은 경쟁률의 발생이 오랫동안 지속되어온 곳)이 좋은 투자처이자 좋은 타이밍의 지역이라고 합니다.
미분양은 급격히 증가했다가 특정 시기에 급속도로 줄어드는 시기가 있다고 합니다. 이때가 황금 타이밍이라고 하네요. 미분양이 급속도로 소진되었다는 것은 매매 수요가 증가했음을 의미한다고 합니다.
단, 줄었다고 무조건 좋다는 것은 아니고, 적정 미분양 수준에 근접했을 때 좋은 것이래요.

경매낙찰가율도 활용할 수 있는 좋은 지표라는데, 낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍이라고 합니다.

인허가실적이 많아지면 2년 뒤 시세의 하락이 이어지고, 인허가 실적이 2년 동안 적어지면 시세가 상승한다고 합니다.

종목별 투자 핵심 키워드

• 상가는 유효 수요. 상권의 크기는 작으면서 주변 세대수가 많은 경우가 좋다.
• 아파트는 수요와 공급. 금액의 크기가 중요하다. 얼마나 많은 돈이 더 투입될 수 있는가를 봐야 한다.
• 빌라는 교통. 직주근접이면서 교통이 좋은 곳에 저렴하게 거주하려는 사람들이 선택하는 종목이기 때문이다.
• 재건축은 세대당 대지지분. 클수록 좋다.
• 분양권은 적정 분양가. 왜 그 가격인지, 왜 사람이 몰리는지 객관적으로 판단할 수 있어야 한다.
• 토지는 쓰임새. 쓰임새는 호재를 만나거나 인위적인 변형을 거쳐 바뀔 수 있다.

저자는 투자 종목을 고민하느라 시간보내지 말고, 끌리는 것을 진득하게 1년 정도 해보라고 권합니다. 종목을 선택했다면 한 번의 큰 수익보다 해당 종목의 원리를 이해하는 데 온 힘을 다해보라고 말합니다.

신도시 투자 기준

1. 사업 규모가 어떠한가?
2. 사업주체, 즉 신도시를 만드는 주체는 누구인가?
3. 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?
4. 일자리가 함께 들어오는가?

신도시의 규모는 사업면적, 목표 인구수, 개발 예산 총액으로 가늠해볼 수 있다고 합니다.
택지개발지구와 신도시는 구분하기 어려운데 다른 것이라고 합니다. 100만 평 이상인 곳이 신도시이고, 신도시에 들어오는 아파트의 개수는 20개 이상이 들어오면 다른 것을 보지 않아도 높은 점수를 줄 수 있다고 합니다.
아파트 개수가 10개 미만인 곳은 신도시 규모가 될 수 없으며, 택지지구 정도로 볼 수 있는데 지역 브랜딩을 위해 신도시라는 이름을 채택하는 경우가 있다고 하니 주의해야 할 것 같습니다.

• SH공사: 서울 지역. 국토부 산하 공기업. (국가 소유 건설사)
• LH공사: 서울 이외의 전국 지역. 국토부 산하 공기업. (국가 소유 건설사)
• 도시개발공사: 지자체 소유의 유사 건설사.

입지상 사업성이 더 좋은 토지는 LH에서 가져가기 때문에 지자체가 사업주체인 곳보다 LH공사가 사업주체인 신도시 지역이 투자자에게 안정적인 투자처라고 합니다.
단, 지자체에서 하더라도 입지와 호재가 겹치면 극복할 수 있는데, 광교 신도시가 경기도 개발공사와 수원시에서 주관했는데 신분당선, 원천호수와 신대호수, 도청 및 법원 일자리 호재 등이 복합적으로 작용하여 성공한 케이스라고 합니다.

신도시는 초기 편의 시설이 부족하기 때문에 구도심의 좋은 입지와 가까울 수록 좋고, 일자리와의 근접성도 매우 중요합니다.

저자는 사업규모가 크고, 사업주체가 정부이고, 구도심과의 근접성이 좋고, 일자리가 함께 들어오는 신도시의 대표적인 곳이 바로 세종특별자치시라고 말했습니다.

이 책이 쓰여진 시점 이후로 2021년 현재까지 세종시의 가격 상승은 저자의 이러한 의견을 증명해주고 있네요. 몇년 전에 이 책을 읽었다면 세종시에 관심을 더욱 두었을 것 같아요.

구도심 투자

주식에서의 선택이 사는 것 아니면 파는 것이라면, 부동산에서는 집을 사는 것과 임차하는 것이 있다고 합니다.
만약 어떤 아파트의 전세가율이 52퍼센트라면, 해당 아파트를 임차하여 살고 싶어하는 사람이 100명 중 52명이고 매매하여 살고 싶어하는 사람이 48명이라는 식으로 간단하게 해석할 수 있다고 합니다.

주택을 구매하지 않으려는 임차수요가 높을 때가 매수 적기이고 임차수요가 낮은, 즉 전세가율이 낮을 때가 매도 적기라고 합니다.
저자는 특정 아파트의 전세가율은 해당 아파트의 평균 전세가율 수준으로 회귀할 가능성이 크다고 합니다. 전세가율이 아주 높은 시기가 매수 적기이고, 이후에 매매가가 상승하여 전세가율이 낮아져서 평균으로 회귀한다고 보는 것 같습니다.

그렇지만 전세가율이 높다고 다 좋은 것은 아니라고 하네요. 예를 들어 줄곧 전세가율이 80퍼센트를 넘는 지방 아파트는 매력이 떨어지는 아파트라고 합니다. 매매보다 전세거주 후 떠나가는 아파트라는 뜻이기 때문이래요.

	택지개발로 형성된 도시	택지개발이 아닌 형태로 형성된 곳
구도심 형성 30년 이상	A 1. 재건축 아파트 2. 재건축 연식이 도래하지 않은 일반 아파트	B 1. 단독주택 (재개발, 재건축, 재정비촉진지구, 가로주택, 주거환경 개선사업 등)
구도심 형성 30년 이내	C 1. 입지 좋은 아파트 2. 입지가 안 좋은 아파트	D

A의 경우에 해당하는 지역은 송파, 잠실, 분당 등이라고 합니다.
B의 경우에 해당하는 지역은 서울 한남 재정비촉진지구, 노량진 재정비촉진지구 등 천지개벽하는 곳들입니다.

C의 경우 투자 보다 거주 목적으로 선택하는 경우가 많은 지역으로, 10년이 지나도 입지에 변화가 없는 경우가 많아서 실거주자가 가장 선호하는 곳이 된다고 합니다. 이런 지역의 외곽에 신축 아파트가 들어서는 경우가 있는데, 이런 지역에서 입지가 좋은 곳의 구축과 입지가 조금 떨어지는 신축의 싸움에서는 입지 좋은 오래된 아파트가 이긴다고 합니다.

초보자의 눈에는 C에 해당하는 지역은 동탄1이 해당하지 않을까 싶었습니다. 동탄1에서 입지가 좋은 곳은 아무래도 다은마을이 아닐까 싶었구요.

구도심 투자 기준

구도심 투자 시에는 수요, 공급, 가격, 입지/호재, 정책을 봐야 한다고 합니다.

그 중 가격과 관련한 이야기는 다음과 같았습니다. 저자에 따르면 중요한 것은 오를까, 오르지 않을까보다 얼마나 더 오를 수 있는가 하는 점이라고 하고, 가격이 올랐다는 것만큼 큰 리스크는 없다고 합니다. 그리고 저자는 '과거 아파트 가격 대비 50퍼센트 이상 올랐는가?'를 과도함을 가늠하는 척도로 삼는다고 말합니다.

부동산 사이클이 대체로 10년 주기로 나타난다고 보고, 최근 4년 동안 큰 폭으로 상승했다면 상승 기간을 어느 정도 소진했다고 볼 수 있는데, 상승기간보다 상승률이 더 중요하다고 말합니다. 저자는 4년간 기존 아파트 가격 대비 30퍼센트 미만으로 오른 아파트를 살펴보고, 30퍼센트 미만에 매입해서 50퍼센트 정도에 팔면 적당하며, 50퍼센트 이상 상승한 지역은 되도록 들어가지 않는다고 말합니다.

저자에 따르면 호재는 선별이 필요하다고 하네요.

1순위는 일자리
2순위는 교통
3순위는 재개발로 인한 천지개벽
4순위는 상권/교육/자연환경의 변화가 있는 경우
5순위는 정책에 의한 풍선 효과

입지의 경우는, 앞으로 입지 변화가 예상되는 곳에 투자를 해야 한다고 말합니다.

입지가 좋은 곳에만 투자하는 것이 아니라 공급보다 수요가 넘치는 지역, 공급이 부족한 지역, 가격이 저평가된 지역, 입지가 변하고 있는 지역, 정책에 따른 풍선 효과가 예상되는 지역을 찾을 수 있어야 하고, 다섯 가지 중 두 가지만 충족하더라도 좋은 지역에 속한다고 합니다.

 

지방 소도시 지역 분석법 (인구 30만 이하)

같은 30만 이하 소도시여도 수도권과 지방에 따라 달라진다고 합니다.
저자는 지방 소도시를 분석할 때 다음의 순서를 따라 입지를 분석한다고 합니다.

1. 지적도 확인: 분홍색과 보라색이 상업지구.
2. 택지개발지구 확인: 노란색 도로 = 왕복 4차선 이상. 노란색이 촘촘하고 반듯한 곳 그리고 노란색 내부에 2차선 도로가 반듯한 곳이 택지개발지구.
3. 시청 위치 확인: 도시의 시작을 가늠할 수 있다.
4. 법원 자리 확인: 학구열이 높고 학원이 많다.
5. 시외버스터미널: 인근에 숙박시설, 쇼핑몰 등 편의시설이 자리잡는다. 서울의 고속버스터미널은 반포.
6. 영화관, 백화점, 대형마트, 아울렛 확인.
7. 학원가 위치 확인.
8. 평당가 높은 아파트 확인: 지금까지 조사한 입지 결과와 유사한 결과가 나올 것.

 

광역시 이상 지역 분석법 (인구 100만 이상)

저자는 도시의 크기가 커질 수록 직주근접의 문제가 중요해진다고 말합니다.

또한 같은 조건이면 신축이 좋고, 같은 조건이면 단독주택보다 아파트가 좋다고 합니다. 인구가 밀집되어 있어야 교통도 더 들어올 확률이 높은 등, 좋은 곳이 더 잘 될 확률이 높기 때문이라고 말합니다.

학군은 중학교 학군을 봐야 한다고 하네요. 중학교는 인근 거주자만 입학할 수 있기 때문이라고 합니다.

원천 데이터를 알고 싶을 땐 학교 알리미 라는 사이트를 참고하면 된다고 하네요. 예를 들면 아래와 같은 형태의 데이터를 확인할 수 있다고 합니다.

출처: 학교알리미 (www.schoolinfo.go.kr)

 

손품으로 입지 변화 살피는 법

• 도시기본계획 살펴보기: 공간구조 부분을 중점적으로.
• 시청장 및 구청장 이름으로 최근 뉴스 및 인터뷰 검색하기
• '지역+키워드'로 검색하기. 예를 들어, ㅇㅇ구 개발 호재, ㅇㅇ구 교통 호재, ㅇㅇ구 분양, ㅇㅇ구 일자리, ㅇㅇ구 지역경기, ㅇㅇ구 부동산, ㅇㅇ구 학군, ㅇㅇ구 인구, ㅇㅇ구 대기업, ㅇㅇ구 위해 취약시설 등.
• 나무위키에서 지역 히스토리 읽어보기.

 

상가로 월세 수익 이해하기

상가는 평당가가 큰 의미가 없고, 수익률만 높다고 선택해서는 안된다고 합니다. 공실이 발생하면 수익률이 의미가 없어지므로 상권의 유효 수요가 가장 중요하다고 합니다. 병원이나 학원처럼 깔끔하고 한번 들어오면 잘 나가지 않는 업종이 좋고, 이러한 좋은 유형의 상가들이 입점한 랜드마크 빌딩이라면 수익률이 낮아도 좋다고 하네요. 빌딩 안에 입점한 업종의 조합이 좋은 지도 봐야 합니다. 그리고 수익률을 볼 때는 공실이 발생하지 않을 곳의 수익률을 기준으로 해야 한다고 하네요.

아파트 저평가된 평형 찾기

저자는 아파트 시세 지도를 그려보라고 권합니다. 평당가가 높은 순서대로 시세를 적어보고, 어떤 곳이 더 비싼지 이유를 고민해본 후, 평형 별로 시세를 써보라고 말합니다. 쓰다보면 특정 평형이 저렴하다는 느낌을 받을 때가 있다고 하네요.

어떤 평형이 저렴한지 판단하기 위해서 저자는 평형별 적정 평당가표를 사용한다고 합니다. 이것은 각 지역별 평균 가격을 구해서 백분율로 나타낸 것입니다. 저자는 각 평형 마다 적정 비율과 현재의 가격 비율을 비교해서 저평가된 평형이 있으면 투자에 활용했다고 합니다. 가격 상승이 함께 이루어져도 저평가되어 있던 평형이 더 많이 오른다는 것입니다.

빅데이터와 궁합이 잘 맞는 부동산 투자 법칙

1. 아파트의 가격은 상승하거나 하락할 때 절대적인 금액이 아니라 동일 비율로 움직인다.
예를 들어 시세가 4억원인 A아파트와 2억원인 B아파트가 있었는데, A아파트가 4억8천만원이 되었다면 B아파트도 2억원이 올라서 2억8천만원이 되어서 2억원의 격차를 유지하는 것이 아니라, 선도 아파트가 상승한 비율만큼 오릅니다.
A 아파트가 4억에서 20%가 올라서 4억 8천만원이 되었다면, B 아파트도 20%가 올라서 2억4천만원 정도 상승합니다.

가격이 아닌 비율로 비교하는 습관을 들여야 한다.
입지 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 아파트이고,
같은 아파트 내에서도 평형 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 평형이다. - p.263

2. 아파트 보다 더 중요한 것이 지역이다. 모든 키워드를 지역으로 바꿔라.
부동산 투자에서 가장 확실한 호재는 유사한 입지의 가격이 급상승하는 것이다.

3. 인구 지표는 시세의 오름과 내림을 예측하기 위해 보는 지표가 아니다.
부산이나 대구와 같은 서비스 산업 위주의 도시는 인접 지역으로 인구를 빼앗기면서도 시세는 줄곧 상승했다. 서울도 마찬가지다. 경기도로 인구가 계속 빠져나갔지만 오히려 서울의 시세는 더 많이 상승했다.
인구 대비 공급, 인구 대비 미분양, 인구 대비 가격 상승률을 봐야한다.

4. 지역의 흐름과 평형의 흐름
부동산 대세 상승기를 맞으면 선도 지역이 오르고 인접 지역이 오르는데,
선도 지역의 모든 평형이 다 오른 다음에 인접 지역이 시작하는 것이 아니라,
선도 지역의 중소형이 오르면 인접 지역의 중소형이 오른다.
조건에 따라 중대형이 먼저 오르는 곳이라면, 선도 지역의 중대형이 오르고 인접 지역의 중대형이 따라 오른다.

지역의 흐름을 수평적 흐름이라고 본다면 평형의 흐름은 수직적이다.
흐름은 수평으로 움직인 후 수직으로 움직인다.
수평적 움직임은 끝없어 퍼져나가는 게 아니더, 지역 입지라는 바운더리가 있다. -p.270

 

부린이들이 읽어보면 좋을 만한 책!

 

저는 부린이여서 여기서 알려주시는 내용들이 전부 새롭습니다.
그래서 다 습득해야하는 정보처럼 느껴져서 노트 테이킹이 방대해졌네요.
부동산을 오랫동안 봐오신 분들은 이미 다 알고있는 내용일 것 같습니다.

다 읽고나서 든 느낌은, 부린이들이 읽어보면 정말 좋을 만한 책이라는 느낌이었습니다.
저 같은 부동산 초보들은 어디서 무슨 데이터를 봐야 하는지조차 잘 모르는데,
그런 사람들이 읽어보면 앞으로 어떤 것을 봐야하는지 감을 얻을 수 있을 만한 책이었습니다.
강추강추입니다.