[부동산 책 추천] 부동산 투자, 흐름이 정답이다

 

부동산 수요와 공급 데이터를 직접 확인해보자

 

저자 김수현님은 책에서 입주물량을 직접 손으로 한번 분석해보라고 권하십니다. 사실 가장 기본적이고 중요한 것인데 제가 아직도 이런 데이터를 직접 분석 해보지 않았구나 싶어서 반성하게 되었습니다. 

 

또한 새롭게 알게된 점은 아파트 인근에 신규분양 중인 아파트가 있다면 분양권 프리미엄이 얼마인지 살펴보는 것이 좋고, 매물 소진 속도도 체크해보는 것이 좋다고 합니다 .

 

저자 김수현님에 따르면, 남이 분석해놓은 것을 보기만 하는 것보다 직접 분석하면 좋은 점이 몇 가지가 있다고 하십니다. 분양되는 아파트의 위치 정보 확인, 평형별 분양 세대수 확인, 분양 시점과 분양 가격 확인, 그리고 주상복합/임대아파트/오피스텔 공급물량 확인을 하기에 좋다고 하네요. 

 

신규분양 아파트 정보를 정리하면 2~3년 뒤의 공급을 알 수 있는데, 이러한 데이터는 전세보증금을 레버리지 삼아 갭투자할때 중요하게 사용하는 것이라고 합니다. 보통 2년 단위로 계약 하기 때문에 2년 뒤의 공급량 예측이 필수라고 하네요. 

 

신규분양 아파트가 향후 2년 정도의 타임라인이라면, 좀 더 중기적인 관점은 주택 인허가 실적 정보를 국토교통부에서 확인하면 알 수 있다고 합니다. 다만 승인 데이터인 것이지 착공까지 연결되지 않는 경우도 있어서 정확하지 않을 수 있고 준공 시점 또한 불확실하다는 점이 있습니다. 

 

매수우위지수는 시장의 장기적인 추세를 확인하는 지표

 

매수우위지수를 확인하면 된다고 하던데, 이 지수가 무엇이고 해석할 때 주의해야할 점에는 무엇이 있는지 기사를 찾아보았습니다. 아래 캡쳐는 한경비즈니스의 기사의 일부인데요. ( 전체 기사는 여기서 확인하실 수 있습니다. https://magazine.hankyung.com/business/article/202104218935b )

출처: https://magazine.hankyung.com/business/article/202104218935b

 

결국은 매수와 매도 심리를 조사해서 숫자로 나타낸 것이기 때문에 절대적인 숫자에 집중하기 보다는 전반적인 시장의 심리를 체크할 수 있는 보조 지표로만 보면 되지 않을까 싶었습니다. 

 

투자 지역 선정과 분석하기 

• 자치구별 현황과 특징
• 자치구별 아파트 가격 변화 분석과 원인
• 자치구별 입주물량
• 핵심 개발 계획과 정비구역 현황
• 면적별 입주물량
• 전세가율이 높은 지역 

 

책에 따르면, 서울 같은 대도시를 분석할 때는 자치구별 정보를 확인하라고 합니다. 그리고 자치구별 인구는 반드시 알고 있어야 한다고 하네요. 그리고 자치구별 가격 수준을 파악해야 한다고 합니다. 

 

저자에 따르면, 아파트를 찾을 때는 세대수가 너무 적은 아파트와 너무 오래된 아파트는 가급적 피하는 것이 좋다고 합니다. 인근 지역의 다른 아파트들도 다 똑같이 세대수 적고 오래되었다면 모르지만, 이 아파트만 그렇다면 될 수 있으면 피해야 한다고 하네요. 회복기 시장에서는 이런 것과 상관없이 가격이 오르고 나홀로 저층마저도 오르지만 되도록 선택할 수 있다면 고려하는 것이 좋다고 합니다. 

 

확인해보면 좋은 정보들이 있는 사이트

 

서울과 수도권의 도시철도 건설 계획은 한국철도시설공단 사이트에서 쉽게 확인할 수 있다고 합니다. 3차 국가 철도망 구축 계획이 2016년부터 2025년까지의 계획이고 현재 진행 중인 부분입니다. 

 

https://www.kr.or.kr/main.do

국가철도공단

 

서울시의 경우 클린업시스템에서 확인할 수 있다는 것은 알았는데, 부산에도 이러한 사이트가 있는 줄은 이 책을 통해 처음 알았습니다. 바로 이곳인데요. 처음에는 이 링크가 오타가 난 것인 줄 알았습니다.

 

https://dynamice.busan.go.kr/

부산광역시 정비사업 통합홈페이지

 

 

서울과 부산 이외의 정비사업 정보는 시/도 또는 정비사업 구역이 있는 행정구역에 직접 문의하면 필요한 정보를 확인할 수 있다고 합니다. 

 

전체적인 감상평

 

만약에 데이터를 수집하고 나서 데이터를 어떻게 해석해야 할지 모르겠다는 사람이라면, 이 책을 읽어보는 것도 좋을 것 같습니다. 데이터를 놓고 직접 해설해주시는 부분이 많기 때문입니다. 

 

어느정도 데이터 수집을 할 수 있고 숫자 데이터가 있으면 나름의 추세 해석은 스스로 할 수 있는 정도라면, 이 책의 상당 부분이 약간 중복적인 내용이 많다고 느껴질 수도 있습니다. 

 

이 책에서 다룬 과거 기간의 특정 도시의 정보를 직접 해석해보는 시도를 먼저 한 이후에, 이 책의 내용을 필요한 부분 위주로 빠르게 훑어보는 방식으로 읽는 것이, 이 책을 효율적으로 읽는 방법이 아닐까 싶었습니다. 

 

부린이들에게 한번쯤 읽어보면 좋을만한 책이라는 생각이 듭니다. 부동산은 결국 수요와 공급인데 수요는 심리에 많은 영향을 받고 공급은 정말 정치, 정책과 밀접하게 맞닿아 있다는 것을 느끼게 됩니다.