[부동산 책 추천] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

오늘은 부린이가 읽어볼만한 책 리뷰 입니다.

 

경매를 잘 하시는 분께서 추천해주신 책이여서 읽어보게 되었는데요.

어렵지 않게 쓰여있어서 읽기 좋았습니다.

 

이 포스팅은 읽으면서 어떤 내용들이 쓰여 있었는지 잊어버리지 않으려고 메모를 해둔 포스팅입니다.

 

 

제1장: 경매 공부, 1주일이면 충분하다

 

경매 관련 용어 살펴보기

 

먼저 경매와 관련된 용어들 몇 가지를 간단히 살펴보겠습니다.

 

'권리분석'이란, 경매로 진행되는 부동산에 '인수되는 권리'가 있는지 없는지를 판단하는 것입니다. 

'명도'는 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람에게 해당 부동산을 인도받는 일련의 과정을 말합니다. 

'배당'은 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 말합니다. 

 

경매 진행 절차 살펴보기

 

경매 진행 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

1. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
   - 채권자의 경매 신청
   - 감정평가사가 부동산 가치를 평가함
2. 배당요구 종기 결정 및 신청
   - 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구종기일까지 배당요구신청을 합니다.
3. 매각기일
   - 입찰서와 보증금을 제출해야 합니다. 
4. 매각허가결정 및 확정
   - 매각허가결정은 낙찰일로부터 7일 후에 내려집니다. 그 동안 결격 사유나 매각 절차상의 하자 여부를 심사합니다. 
   - 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견한 경우 낙찰자는 매각불거하신청을 할 수 있습니다. 1주일 이내에 이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 매각허가결정이 '확정'됩니다. 법원이 대금지급기한을 정해서 통지서를 매수인에게 발송합니다.
5. 잔금납부와 소유권이전등기
   - 매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 합니다. 
6. 배당
   - 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤입니다. 

경매 신청부터 전체 절차가 완료되기까지 약 반년 정도 걸린다고 합니다. 

 

경매 정보 검색 방법

 

경매 정보를 검색하는 가장 기본적인 방법은 대법원 경매정보 사이트를 이용하는 것이라고 하네요. 

링크는 아래와 같습니다. 

 

https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

 

법원 정보에 잘못 기재된 점이 있거나 중대한 사항이 누락된 경우 낙찰자는 이것을 바탕으로 매각불허가신청을 할 수 있습니다. 

 

제2장: 권리분석 4 STEP

 

1) 말소기준권리 찾기

 

등기부현황에서 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)이 말소기준권리가 될 수 있습니다. 

돈을 받는 것이 목적인 권리들이 말소기준권리가 될 수 있고, 낙찰 이후에는 배당을 받지 못하더라도 전부 소멸합니다. 

 

경매기입등기는 그 자체가 돈을 받는 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하고 경매가 종료되면 말소됩니다. 

 

전세계약에 대해 등기부등본에 등록하면 전세권이 되는데, 등기한 전세권으로 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있습니다. 또한 전세보증금을 반환받지 못한 경우 법원의 확정 판결 없이도 바로 경매 진행을 시킬 수 있습니다. 

배당요구 또는 경매신청한 전세권은 말소기준권리가 됩니다. 그리고 해당 전세권 이후에 설정된 권리들은 모두 말소됩니다. 

 

등기부등본에서 말소기준권리 찾기!

 

등기부등본에서 갑구에는 소유권에 관련된 변동 사항이 나와있고, (예를 들어 가압류/압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등) 을구에는 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등)의 권리들이 나옵니다. 

 

갑구와 을구에 기재된 권리를 순서대로 나열할 때, 갑구와 을구를 비교할 때는 접수한 날짜 순서대로 정리하면 되고, 같은 구 끼리는 순위 번호에 따라 정리하면 됩니다. 이렇게 순서대로 나열한 권리 중에 가장 앞선 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매 신청)이 말소기준권리가 됩니다. 

 

매각물건명세서의 최선순위설정일자가 말소기준권리입니다. 

 

2) 인수되는 권리 찾기

 

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리들에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

- 배당요구하지않은 선순위전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권

 

배당요구를 하지 않은 선순위 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 

 

가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아닙니다. 가처분 등기를 하면 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지됩니다. 가처분은 후순위여도 판결에 따라 인수해야할 수도 있기 때문에 초보자들은 다루기 어렵습니다. 예를 들어 건물철거 및 토지인도청구 가처분이 있으면 후순위여도 입찰해서는 안됩니다. 

 

선순위전세권과 가처분은 등기부등본에 표시되고, 유치권과 법정지상권은 등기부등본에 표시가 되지 않는 권리지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리들이므로 주의해야 합니다. 

 

유치권은 일단 인수되며, 성립 여부는 별도로 확인해야 합니다. 

 

3) 임차인 권리분석

 

임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해집니다. 

 

임차인이 배당을 받는 순서는 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 정해집니다. 정확히는 확정일자를 받은 당일 또는 전입신고 다음날부터 우선변제권이 생깁니다. 

 

(1) 전입신고, 확정일자 ㅡ> 말소기준권리 일 때, 

 

우선변제권이 말소기준권리보다 먼저 순서 이고, 대항력 있는 임차인이 배당을 신청했는데 매각대금이 보증금보다 적어서 일부만 배당을 받은 경우, 그 임차인은 대항력이 있으므로 나머지를 낙찰자가 인수해야 합니다. 

 

대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 했는데 임차보증금보다 높은 가격에 낙찰되면 보증금을 모두 받아가게되므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

 

(2) 말소기준권리 ㅡ> 전입신고, 확정일자

 

우선변제권이 말소기준권리보다 나중 순서여서 대항력이 없는 임차인이 배당신청을 하면, 말소기준권리자가 배당받고 남은 금액에서 배당받아가며, 대항력이 없으므로 나머지를 낙찰자가 인수하지 않습니다. 

 

(3) 전입신고 (대항력 있음) ㅡ> 말소기준권리 ㅡ> 확정일자 (후순위 우선변제권)

 

대항력은 전입신고를 보고, 우선변제권은 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 것을 기준으로 하기 때문에 후순위가 되는 경우입니다. 

이 경우 배당신청을 한 임차인은 말소기준권리자가 배당받고 남은 것 중 배당을 받을 수 있고, 대항력이 있으므로 못 받은 부분은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 

 

(4) 확정일자 ㅡ> 말소기준권리 ㅡ> 전입신고

 

이 경우 대항력도 없고 우선변제권도 후순위가 됩니다. 

 

 

[최우선변제권]

최우선변제권은 전입신고나 확정일자와 상관없이 법에서 정한 기준에 해당하면 최우선으로 배당을 해주는 것입니다.

 

최우선변제권의 요건은 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고, 보증금은 주택임대차보호법의 기준범위에 해당하고, 배당요구 종기일 내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다. 

 

보증금의 범위는 지역마다 시기마다 다르기 때문에 개별적으로 확인해야 합니다. 

 

 

4) 서류 및 기타 권리 확인

 

매각물건명세서를 꼭 확인해야 하고, 법원에 있는 다른 문서들도 확인해서 권리분석한 내용이 맞는지 크로스체크해야합니다. 

 

제3장: 경매 실전 4 STEP

 

낙찰자가 부담해야하는 것 중에 하나가 체납관리비입니다.

 

관리비는 공용 관리비와 전용 관리비로 나뉘는데, 공용 관리비는 인수하고 전용 관리비는 전기 및 수도 요금 등인데 인수하지 않습니다.

또한 연체 이자도 인수하지 않으므로 포함시켜놓지 않았는지 확인해야 합니다.

그리고 3년이 지난 체납관리비는 인수하지 않아도 됩니다. 

 

관리사무소에 물어보았는데 만약 정확히 알려주지 않으면 대략 60%정도가 공용부분으로 추정하면 된다고 합니다.

 

법무사 수수료는 양도세 계산 시 필요경비로 인정이 됩니다. 

 

투입비용 = 낙찰가 + 취득세 + 법무사비 + 중개비 + 명도비 + 관리비 + 금융비용 + 수리비 + 기타세금(보유세, 양도세 등)

 

입찰 당일 준비해야 하는 것들은 도장, 신분증, 입찰보증금 입니다.

입찰표는 대법원 경매정보 사이트에서 다운로드 및 출력이 가능해서 미리 준비해갈 수도 있습니다. 

 

경매는 입찰 당일에도 사건이 변경되거나 취하될 수 있기 때문에, 입찰 전날 문건/송달 내역을 확인하여 기일 변경 신청서가 접수되지 않았는지 살펴봐야 합니다. 또한 당일 오전에 대법원 경매 사이트를 조회하여 입찰 물건을 재확인 해야 합니다. 그리고 법정에서 당일 사건 목록을 확인하고 입찰해야 합니다. 

 

차순위 매수 신고

 

차순위 매수 신고란, 개찰 후 해당 사건이 종결되기 전에 신청해야 하고, 2등만 할 수 있는 것이 아니라 낙찰가에서 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 입찰가를 써낸 사람은 모두 신청할 수 있습니다. 

차순위 매수 신고인이 있으면 최고가 매수 신고인이 만약 대금을 지급하지 않았을 때 재경매를 실시하지 않고 차순위 매수 신고인에게 매각을 허가합니다. 

차순위 매수 신고인이 되면 최고가매수신고인이 낙찰대금을 완납할 때까지 입찰보증금을 반환받지 못합니다. 

 

 

 

제4장: 낙찰 후 수익 3 STEP

 

 

매각허가결정	일주일	경매진행절차상 불허가사유 최종검토
항고기간	일주일	매각에 이의가 있는 이해관계인들(소유자, 채권자, 채무자, 낙찰자 등)이 항고할 수 있는 기간
잔금납부	한달	대금지급기한 내 매각대금을 납부하고 소유권이전등기를 마치면 소유자가 되는 것
배당기일	한달	낙찰대금으로 이해관계인들에게 배당을 하고나면 모든 절차가 종결됨

 

이 책은 필자가 실제로 명도를 진행한 과정도 나와있어서 노하우를 얻는 데 도움이 많이 되었습니다.

아래의 사진들이 필자가 진행한 대화이고, 실제로 전달한 문서라고 하네요.

 

 

 

 

 

 

 

합의 여부와는 상관없이 명도가 늦어질 위험을 줄이기 위해서 보통 잔금 납부 및 소유권 이전 업무를 하면서 인도명령을 같이 신청해준다고 합니다. 낙찰 후 6개월 이내에 신청해야 하고, 대상자는 대항력 없는 임차인, 채무자, 소유자, 말소기준권리보다 후순위인 자로 점유의 권한이 없는 사람들입니다. 

 

인도명령에서 강제집행까지는 보통 4주 정도의 시간이 걸린다고 합니다. 적정한 명도 비용은 강제집행 비용에 이자와 기회비용을 더한 금액을 기준으로 정하면 된다고 하네요. 

 

제5장: 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

 

(1) 경매와 공매가 동시에 진행되는 물건 

만약 경매와 공매가 동시에 진행되는 물건이 있으면, 매각된 물건은 먼저 낙찰 대금을 납부한 쪽이 해당 부동산에 대한 권리를 갖게 되고 다른 쪽의 절차는 중지됩니다. 경매낙찰가를 보고 공매에 그보다 금액을 더 낮게 쓴 후 대금을 인터넷으로 먼저 납부해버리는 방식으로 투자를 하는 사람도 있다고 하네요.

 

(2) 상가임차인의 환산보증금이 기준금액을 초과하는 경우 우선변제권이 없습니다.

우선변제권이 없으면 해당 경매절차에서 배당을 받을 수 없으므로, 대항력이 있는데 우선변제권이 없는 임차인의 보증금은 낙찰자의 인수 대상입니다. 따라서 상가임차인의 대항력과 함께 환산보증금에 따른 우선변제권도 반드시 확인해야 합니다. 

 

(3) 잔금 날짜를 6월 1일 이전으로 하면 재산세를 내지 않을 수 있습니다. 

재산세 부과의 기준일이 매년 6월 1일이기 때문입니다. 

 

 

 

초보자가 읽기 좋은 경매 책이라는 생각이 들었습니다.

 

경매를 하면서 알아야 할 것들도 많이 나와 있고, 어디에 무엇이 있는지도 나와있고, 간단한 권리분석 사례들도 있어서 배우기 좋았습니다.

 

이 책의 저자처럼 언젠가 경매로 돈을 열심히 벌어보고 싶네요. ㅎㅎㅎ 

 

다들 건강 유의하시고 다음에 또 뵙겠습니다.

 

좋은 하루 되세요!