부동산 공부

저당채권유동화제도 수요자는 자신의 부동산에 저당권을 설정하고 1차 대출기관인 금융기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할로 상환을 하게 됩니다. 이 때 1차 대출기관은 자금이 상당기간 묶이게 되므로 유동성이 부족해질 수 밖에 없습니다. 그래서 1차 대출기관에 유동성을 공급해주는 2차 대출기관이 나타납니다. 2차 대출기관은 유동화중개기관이라고 합니다. 가장 대표적으로 한국주택금융공사(HF) 또는 SPC (특수목적회사)가 있습니다. 1차 대출기관은 저당권 여러 개를 묶은 저당권 묶음, 저당 풀을 담보로 하여 2차 대출기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할 상환을 합니다. 유동화중개기관도 유동성이 부족해지므로 투자자들에게 MBS라는 주택저당담보증권(Mortgage Backed Securities)을 발행하고 투..

부동산 금융: 토지 금융, 주택 금융 돈의 흐름, 즉 자금 융통을 줄인 말이 금융입니다. 부동산 금융에는 토지 금융과 주택 금융이 있는데, 통상적으로 주택 금융을 뜻하는데, 주택 담보 대출(주택에 저당권 설정하고 돈을 빌림)을 말하는 것입니다. 주택 금융에는 소비금융과 개발금융이 있습니다. [소비금융] = 저당대부, 무주택 서민 대상, 장기, 저리, 구입 시 일시불 대출 후 분할 상환 (보통 10년 이상). 주택에 저당권을 직접 설정해주고 담보 대출을 받는 것입니다. 주택 소유자는 주택에 수명이 다할 때까지 저당권을 설정하고 자금을 차입할 수 있는 기회가 있기 때문에 소비금융은 반영구적 저당으로서의 성격을 갖습니다. [개발금융] = 건축대부. 건설업자 대상, 단기, 고리, 건축 단계별 대출 후 일시불 상..

1. 할인현금수지분석법 DCF법: Discounted Cash Flow Method 현금 수지의 계산에서 현금 유입은 미래가치이고 현금 유출은 현재 가치이므로, 화폐의 시점을 현재 시점으로 일치시켜서 계산하려고 할 때, 미래 가치를 현재 가치로 바꾸는 것을 할인한다고 합니다. 화폐의 시간가치를 고려해서 분석하는 가장 우수한 투자분석기법이 할인현금수지분석법입니다. DCF에는 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법의 세 가지가 있습니다. 1.1 순현가법: 순현가 > 0 → 투자 순현가법은 순현재가치가 0보다 크면 투자를 하고, 0보다 작은 음수가 나오면 투자를 하지 않는 기법입니다. 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 차감한 값이 순현가입니다. 순현가 = 유입현가 - 유출현가 순현가법에서는 미래가치를..

현금 수지 측정 현금 수지 (수입과 지출) = 현금 유입 (수입) - 현금 유출 (지출) 현금 유입 (수입) = 세후현금수지 (=보유 기간 중에 들어오는 돈) + 세후지본복귀액 (=처분 시 들어오는 돈. 투자 종료 시 나에게 돌아오는 돈) 현금 유출 (지출) = 투자액 [사례] 10억짜리 건물에서 지분 2억, 부채 8억 (연 이자율 5%), 호당 임대료는 연 2천만원이라 하고 공실이 없을 때, 2년간 임대사업 후 처분을 전제한 경우의 운영수지를 계산하여 투자를 결정해보겠습니다. 먼저, 세후현금수지 (=운영수지) 계산 과정은 아래와 같습니다. *부채서비스액의 경우, 공인중개사 시험 상으로는 높은 확률로 이자분 조건만 고려한다는 단서가 붙어있곤 합니다. 주로 세후현금수지 계산과정 관련 문제가 빈출 토픽이므로..

화폐의 가치는 시간에 따라 다르기 때문에, 부동산투자 여부를 결정하고자 하면 화폐의 시간가치를 동일시점으로 일치해야 합니다. 미래의 현금흐름을 현재시점의 화폐가치로 환원하거나, 현재의 투자금액을 미래의 화폐가치로 환원하여 투자 여부를 결정합니다. 미래의 화폐가치를 현재가치로 환원하는 것을 '할인'한다고 하고, 현재의 화폐가치를 미래가치로 환원하는 것을 '할증'한다고 합니다. 화폐의 시간가치를 계산할 때는 이자율로 할인/할증 하고, 복리를 적용합니다. 현재가치 = 현가 미래가치 = 내가 = 종가 현가 계수: 현재 얼마인가? 내가 계수: n년 후 얼마인가? 현가 계수 1. 일시불의 현가 계수 : 미래에 한번 받을 돈이 현재 시점의 얼마인가? 2. 연금의 현가 계수 : 미래에 여러번 받을 돈이 현재 시점의 얼..

평균 분산 지배 원리와 평균분산법 평균분산지배원리란, 위험이 동일한 투자안들 끼리는 수익이 높은 투자안이 수익이 낮은 투자안을 지배하고 수익이 동일한 투자안들 끼리는 위험이 낮은 투자안이 위험이 높은 투자안을 지배한다는 원리입니다. 수익과 위험을 동시에 고려하여 투자하는 기법을 평균분산법이라고 합니다. 평균은 수익을 뜻하고 분산이나 표준편차는 위험을 뜻하는 단어라고 보시면 됩니다. 수익은 크고 위험은 적은 두 조건을 동시 충족하는 투자안을 선택하는 기법입니다. 평균분산법은 이론적으로 가정한 투자분석기법입니다. 위험이 높을수록 수익도 높기 때문에, 현실적으로는 평균분산법을 사용하기는 한계가 있습니다. 예를 들어 A안의 수익은 10% 위험은 6% 이고 B안의 수익은 8% 위험은 4% 인 경우, 평균분산법으로..

목차 및 출제 비중 부동산 투자론은 가장 중요한 파트입니다. 높은 비중으로 출제되므로, 많이 공부해야 하고, 계산문제도 많이 출제됩니다. 1. 투자의 개요: 의의/장단점 (0.5문제) 2. 위험과 수익 (1문제) 3. 평균분산법과 포트폴리오 이론 (1문제) 4. 화폐의 시간가치 계산 (1문제) 5. 현금수지 측정 (1문제) 6. 투자분석기법 (3.5-4문제) [부동산 투자론] 1. 투자의 개요: 의의/장단점 투자란, 내가 가지고 있는 현재의 확실한 자금을 지출해서, 미래의 불확실한 수익을 얻고자 하는 것입니다. 투자는 부동산을 취득한 후 일정기간 운용한 후 처분하는, 3단계에 걸쳐 이루어지는 것입니다. 투기는 취득 후 처분 시 양도차익만을 목적으로 하는 것입니다. 부동산을 이용/관리할 의사를 가지고 운용..

주택 정책의 목적과 종류 주택 정책의 목적은 저소득층의 주거이동 활성화를 통하여 저소득층의 주거 안정을 기하는 것입니다. 주택 정책에는 다섯 가지 종류가 있는데, 가장 빈출 토픽은 임대주택 정책입니다. 1. 임대주택 정책: 임대료 규제, 임대료 보조, 공공주택 2. 분양주택 정책: 분양가 상한제, 분양가 자율화, 선분양제/후분양제 3. 조세 정책: [임대주택 정책] 1. 임대료 규제 = 임대료 상한제 = 최고가격제 임대료 규제는 시장 임대료가 높을 때 사용하는 정책입니다. 일정 수준을 초과하지 못하도록 상한선을 책정하는 것입니다. 최고로 받을 수 있는 가격이 정해졌다는 의미에서 최고가격제라고도 합니다. 시장임대료 > 규제임대료 임대료 상한제는 시장임대료보다 낮은 수준으로 상한선을 정하는 정책입니다. 임대..

정부의 시장 개입 필요성 = 개입 이유 부동산 정책이란, 부동산 문제를 해결 또는 개선하여 부동산과 인간의 관계 개선를 개선하기 위한 정부 부문의 공적인 노력입니다. 부동산 문제에 대한 정부 개입의 이유는 정치적 기능의 측면과 경제적 기능의 측면이 있습니다. 정치적 기능: 사회적 목표를 달성하기 위해서 = 소득 재분배 (형평성 고취) [정책 사례] 저소득층 주택 임대료 보조 등. 경제적 기능: 시장 실패를 수정하기 위해서 = 자원 배분 (효율성) [정책 사례] 시장실패의 원인이 되는 외부 효과를 제거하기 위한 지역지구제 등. 시장 실패 원인 5가지 = 자원 비효율 배분의 원인 1. 외부 효과 외부효과는 가장 대표적인 시장 실패의 원인입니다. 어떤 한 사람의 행위가 여러 사람에게 의도하지않은 영향을 미치는..

입지와 입지선정 입지: 위치, 장소 / 공간적 / 정적 개념 입지선정: 위치를 선정하는 활동 / 공간적 & 시간적 / 동적 개념 입지선정의 근거는 부동성입니다. 협의의 입지선정 = 입지론 광의의 입지선정 = 적지론 입지론: 좋은 위치를 선정하는 활동. 적지론: 용도 선정. 입지론의 근거는 부동성입니다. 적지론의 근거는 용도의 다양성입니다. 용도에 따른 입지 선정 시 중요 기준 - 주거지: 쾌적성, 편리성 - 상업지: 수익성 - 공업지/농업지: 생산성 [입지론] 상권이론 = 상권분석이론 = 상업입지이론 = 서비스업입지이론 ★ 각 이론의 요지를 비교하는 문제 ★ 레일리의 소매인력법칙 또는 허프의 확률모형에 따라 각 점포를 이용할 인구 수 계산하는 문제 [입지론 - 상권이론] 크리스탈러의 중심지이론 크리스탈러..