[대구 부동산] 대구 아파트 투자 공부: 수성구 범어4동 주요 아파트 단지 매매가, 전세가와 대한민국 M1/M2 추이

 

유동성 얘기가 많이 나왔고 최근 20년~21년 M1/M2 때문에 아파트 가격이 영향을 많이 받았다고 하는데

얼마나 그런지 개별 아파트 단지 가격 살펴보기 

 

대구광역시는 유동성 영향을 얼마나 많이 받는지 살펴보기 

대구광역시 중에서도 수성구 범어4동이 유동성의 영향을 가장 많이 받았을 거라고 생각해서 

범어4동 주요 아파트 단지를 살펴보려고 했음 

개별 아파트 그래프로 살펴보기 

 

대구는 M1/M2 영향을 받는 광역시?
대구 중에서 어디가 영향을 크게 받고 어디는 영향을 거의 안 받을까? 

 

네이버부동산 실거래가는 최근 7년이 보이고

부동산지인에서는 좀더길게 2006년부터 나옴.

 

M1/M2 비율은 1986년대부터 구할수 있지만

살펴보자고 생각한건 대구 아파트 실거래가와의 연관성이라서 M1/M2도 2006년~2022년 구간을 살펴보겠음. 

 

중간에 주황색 선은 평균선 (1986년~2022년 기준의 평균)

 

2006년: 평균 보다 위 상태 

2007년~ 2015년 상반기: 평균보다 아래 상태

2015년 하반기~2022년: 평균보다 위에 있는 상태

 

좀더 세부적으로 보면

 

2006년: 평균 보다 위 상태

ㅡ 위치는 평균 간신히 위에 상태, 추세는 미적지근 

 

2007년~ 2015년 상반기 : 평균보다 아래 상태

ㅡ 2007년 ~2008년 상반기: 하락 추세

ㅡ 2008년 하반기~2015년 상반기: 상승 추세 

 

2015년 하반기~2022년: 평균보다 위에 있는 상태

ㅡ 2015년 7월 ~2016년 초여름: 급증 추세

ㅡ 2016년 여름: 약간 하락

ㅡ 2016년 가을~ 2017년 가을: 다시 상승추세

ㅡ 2018년~2019년10월: 하락 추세 

ㅡ 2019년 겨울~ 2021년 가을: 급증 추세. 전례없는 기울기 

ㅡ 2021년 가을~2022년 8월 : 하락 추세

 

범어4동 주요단지는 M1/M2 변동의 영향이 컸을 것 같은데 확인해보기

 

범어4동의 주요 단지는 이 6개 단지로 살펴볼 예정.

힐스테이트범어, 범어SK뷰, 경남타운아파트, 장원맨션아파트, 태왕아너스 아파트, 수성우방타운2차. 

 

30평대 기준으로 볼거라서 99~132 제곱미터로 필터,

그리고 세대수가 300세대 이상인 단지로 필터했다. 

 

 

 

힐스테이트범어

그런데 힐스테이트범어는 너무 신축이라서 추이 확인에 적합하지 않았다. 

 

 

범어SK뷰

유동성 흐름과 비슷하게 매가가 흘러갔다고 보이는 구간은 2012년 겨울~ 2017년 겨울 (초록색 네모)

하지만 초록색 네모 안에서도 100프로 맞다고 보이진 않았다. 

2015년 가을~2017년 봄 구간에 M1/M2 비율은 여전히 상승 지속 했으나

범어SK뷰 34평의 매가는 평행선 수준에 머물렀다. 

 

그리고 빨간색 네모 부분은, M1/M2는 하락 추세인데 

범어SK뷰 매가는 상승추세였다. 

이 구간은 M1/M2 추세와 잘 안 맞았다. 

 

매가 상승은 2014년부터 본격 이루어 졌는데 

2013년 겨울에 사서 2년 뒤에 팔았으면 3억 중반대 매수 6억 초반대 매도 면 2억 몇천을 2년만에 벌 수 있었다.

 

만약 M1/M2를 보고 사고 팔았다면?

 

M1/M2로 봤을 때 매수 생각이 들었겠다 싶은 포인트 몇 군데는, 

 

1) 09년 초 

잔뜩 내려가던 추세에서 살짝 딛고 회복하기 시작했다고 생각할 수 있어 보임 

그런 모습 보면서 08년~09년의 M1/M2 비율이 역사적 저점이라 생각해서 09년 초에 분양권 상태인 범어SK뷰를 살 수도 있었을 듯하다. 

 

그러나 이때 샀으면 13년까지 매가 상승이 더뎌서 마음이 좋지 않았을 것이다. 

투자 효율성의 측면에서도 매력적인 투자처는 아니었다. 

 

2) 14년 초 

이 시점 쯤이면 M1/M2 가 회복하는 추세는 이미 확실해졌다고 생각할 수 있고 

2011년초의 M1/M2 수준을 전고라고 보면 

전고를 회복하는 시점이여서 살 수 있는 시점이라고 판단할 수도 있어 보인다. 

역사적 평균에 조금 도달하지 못한 상태여서 그 점에서도 조금 안심할 수 있지 않았을까? 

 

이때 샀으면 파는 시점은? 

 

만약 14년 매수 16년 매도 : 좋음

팔 수도 있고, 16년 시점에서 본 M1/M2 추세에 큰 이상 없어서 존버 선택 가능했을 듯하다. 

 

16년에 그대로 존버 후 2018년 : 매가 상승중. 팔기 좋음. 매가도 더 올라있음.

18년 초에는 M1/M2 비율의 추세에 변화사항이 없어 보여서 

이쯤 에서 팔 수도 있지만 더 존버할 수도 있다. 

 

만약 더 보유했다면, 

18년 가을 쯤 되면 M1/M2 비율이 걱정스러워 보이기 시작함.

2018년 내내 하락 추세를 보여주었다. 

 

그러면 이 가상의 시나리오는 M1/M2 비율로 투자하기로 한거니까 

2018년 가을 쯤에 팔아야 맞다.

 

 

눈에 띄는건 21년 호가 그래프 ㅎㅎ 

모양이 아주 재밌다.

 

범어SK뷰 34평 다른 타입 실거래 그래프 인데 

전용 85.00 타입에서 A,B,C 구간 표시한 기간 동일하게 

전용 84.98 타입 그래프에도 A,B,C구간 색칠을 해봤는데 그렇게 색칠 해도 구간 구분에 큰 문제는 없어 보인다. 

(사실 이 구간 선정이 정확한지는 장담불가... 그냥 내가 보기에 그 구간인가 싶은 기간임)

 

싸이클 구간의 개념은 파시어님 강의에서 알게되었음

 

 

 

A구간에 매수하는 시나리오로 보면 

장기 보유 하기에는

2013년 여름이 가장 좋고

 

그리고 매가 하락, 전세가 보합, 갭 적어진 조건으로 보면 

2017년 초에 매수해도 좋았다. 

 

 

전통의 경남 타운

 

 

전체 구간에서 매가가 유동성 흐름과 정확히 들어맞지는 않는다. 

 

특히 2017년 겨울~ 2019년 가을 구간이 안 맞다고 생각했다.

M1/M2 추세는 하락하는데, 매가는 상승이었기 때문이다.

이 기간 동안 거래는 많지 않다. 실제 거래되는 가격보다 호가가 높다. 상승장의 모습. 

 

그리고 좀 특이했던 구간은

전세가는 하락하는데 매가는 상승하는

2017년 봄/여름~ 2018년 가을/겨울 구간.

 

전세가가 하락하면 매가도 뒤이어 하락해야 하지 않나.

재건축이 묻어있는 단지라서 전세가 하락된건지. 

그러면 전세는 그냥 보합이라 보고 전세 보합에 매가 상승한 B 구간으로 해석할까보다.

 

 

장원맨션

장원맨션은 2011년부터 매가의 상승이 있었다.

 

경남타운은 1982년생, 장원맨션은 1988년생인데 

경남타운은 매가의 상승이 눈에 보이는건 사실 2013년 가을인데

장원맨션은 상승률이 미미하기는 하지만 2011년부터 전세가 상승률보다 매매가 상승률이 더 높았다. 

그래서 신기함. 

 

경남타운보다는 장원맨션이 실수요에게 선호되는 듯하다.

왜냐면 매가 상승이 먼저 일어난 것도 있지만 결정적으로 전세가 그래프가 경남타운은 2016년~2018년 3년간 하락하는 기간이 있는데 반해,

장원맨션은 전세가가 하락하는 모습이 거의 없다. 아무래도 오래된 재건축 단지라서 전세가 상승이 없는건 이해가 된다. 

 

아무튼 경남타운 vs 장원맨션 대결은 장원맨션 압승. 

 

 

M1/M2 비율과 매매가 그래프가 잘 안 맞는 지점은 

일단 2015년 가을~2017년 봄 구간. 

평균이상 수준이고 추세도 완만히 상승을 해왔는데

장원맨션의 매매가는 하락추세였다.

 

그리고 2018년~ 2019년 겨울 구간도 M1/M2 비율은 하락 추세인데 

장원맨션 매매가는 상승했다. 

재건축 기대감이 반영되었을수는 있겠지만?

장원맨션 뿐만 아니라

다른 수성구 범어4동 아파트들도 매매가 추세가

이 때의 M1/M2 추세와 그닥 잘 맞지 않아 보였다.

 

 

태왕아너스

2004년생 아파트다.

2022년 기준 현재 년식은 20년이 안됐다. 

 

전세 거래가 많이 없었다

2014년 봄/여름 부터 매매가가 오르기 시작했다. 

 

힐스테이트범어는 그때 없었고

범어SK뷰랑 경남타운 매매가가 2013년 가을에 오르기 시작했는데

태왕아너스는 그 다음 순서로 올랐다. 

 

 

2014년 ~ 2020년 가을 까지 매매가가 올랐다.

 

M1/M2 비율그래프와 매매가 그래프 모양이 다른 구간은 

2007년~2008년 M1/M2 내려갈때 태왕아너스 매가는 미동도 없었고 (당시 3~4년차 신축이었음)

슬금슬금 M1/M2 오를땐 뒤늦게 반응했고 

2019년 가을 부근에 거래가 많이 되긴 했지만 M1/M2 그래프 모양과 매매가 모양의 상관성은 낮아보인다. 

 

 

 

수성우방타운2차아파트

우방타운은 2012년~2015년에 오를때는 M1/M2 와 같이 갔지만

2016년 하반기~2020년 가을 기간에 2차로 장기로 오를 때는 M1/M2 모양과 잘 맞지 않았다. 

 

M1/M2 영향이 크다? 보다는 재건축 관련 자체적인 호재 영향이 있었던 것으로 추정했다. 

 

전세가는 하락률은 급락은 하지는 않지만 계속해서 내려갔고 

매가는 올라서 갭이 벌어지는 재건축 단지 그래프 였다.

 

 

소결론

 

21년의 M1/M2 고점 부근에서 매물 호가는 상당히 많이 튀어 올랐으나 실제로 거래가 된 건은 매물 호가 추이랑 가격적인 차이도 있었고 거래가 많이 되었다고도 볼 수 없었다. 

이런걸 주시하고 있었으면 (호가만 높고 실제 거래는 많이 안되는 상황?) 팔아야했을 때라는걸 알 수 있었을려나

 

M1/M2는 참고하되 이거만 믿고 할 수는 없다고 생각했다.

 - 재건축 호재가 있으면 자체적인 매매가 추동력이 생겨서 M1/M2의 영향력이 작아진다.

 - 범어4동 생활권의 위 6개 단지들 비교할 때는 입주물량이 얼만큼이든 6개 단지에 대해서는 영향력이 다 동일할거라고 생각했다. (뜻이 설명이 잘 되는 문장인지 우려됨)

 - M1/M2 영향력이 그래도 있는 편이다. 왜냐면 이건 완전히 다른 지역 (M1/M2 영향 못 받는 지역) 비교해보면 확실해짐. 예를 들어 아래 동탄1 지역의 서해그랑블 아파트를 보니까 이 단지는 M1/M2 영향력이 훨씬 적었다고 생각이 들었음. 

 

번외: 경기도 화성시 반송동 솔빛마을 서해그랑블 

 

2013년~2018년 M1/M2 상승추세인데 서해그랑블 매매가는 미동도 없음. 

2019년 10월부터 2021년 봄까지 M1/M2가 튀어오를때는 매매가도 올랐다. 그런데 이때는 M1/M2가 멱살캐리하던 시기니까 이 구간만으로 M1/M2 영향력 있는 단지라고 하기엔 부족하다고 생각했다. 

 

 

2011년~2014년까지 전세가 오르고, 매매가 내려가는 D 구간의 모습

2014년~2018년 A 구간 전세가 상승률과 매매가 상승률 비교 시 전세가 상승률이 미세하게 더 높고 갭이 붙은 상태가 되었다

2018년~2019년 봄/여름 전세가 하락, 그런데 매매가는 보합수준이지만 약하락은 아니고 약상승

2019년 여름부터 전세가 다시 회복

2020년부터 매가 급등 시작함

최근은 실거래 거의 없고 매물이 엄청 쌓임

 

매가 상승은 운 좋게 M1/M2 흐름을 탔으나

이 단지의 매가는 억지로 M1/M2 에 의해 멱살캐리 당했기 때문에 욕심 버리고 매도를 해야 하는 아파트 단지로 보인다. 

그러나 긍정적으로 보이는 점은 전세가가 꾸준히 상승하는 단지다. 

2019년 가을에 약간의 하락이 있었지만 극복이 되었고

그 뒤로 임대차3법 영향으로 이중가격이 형성되어서 정확한 시세 파악이 쉽지 않아 보인다. 

 

대충 보면 M1/M2랑 잘 맞는것 같은데, 세세하게 보면 최근 M1/M2폭등 때 말고는 안 맞는다는 생각이 들었다.

 

동탄1 다은마을 래미안도 마찬가지.

 

 

 

2013년에서 2016년 구간 M1/M2 오를 때 여기 매가는 잠잠했다. 

 

 

서울은?? 

 

서울이면 유동성이 많이 영향 받는다고 하던데 그러면 도곡렉슬은 어땠을까.

 

 

 

2008년 가을이 M1/M2 저점이고 그 뒤로는 꾸준히 오르기 시작했는데

2008년~2013년에는 도곡렉슬 매매가는 약하락 추세 

 

유동성이 먼저 오르고 나중에 매가가 따라 오른다고 보기엔 과거엔 딜레이가 크고 최근엔 딜레이가 거의 없이 M1/M2 줄면서 매매가도 같이 내려옴.

 

도곡렉슬 33평,34평 매매가 추이도 

크게크게 대충 보면 M1/M2랑 잘 맞는것 같은데,

세세하게 년도별로 보면 그렇게 잘 맞지는 않는다는 생각이 들었다.

 

얼마나 일치해야 M1/M2랑 잘 맞는다고 할수있을지 혼란스러웠다. 

 

아래는 송파구 잠실엘스 

 

 

엘스는 2015년 여름이 투자 적기였다 

 

엘스도 마찬가지로 M1/M2랑 대충보면 맞는거같고 세세하게 보면 다르게 가는 기간들이 눈에 띄었다.

엘스 분양권 시절 M1/M2 급락기 있었는데 큰 영향이 있어보이진 않았다. 

2009년~2013년까지 M1/M2는 상승인데 엘스 매가는 약하락

2018~2019 기간의 M1/M2 약하락 추세, 하지만 엘스는 등락을 거듭하며 상승추세

 

여전히 얼마나 일치해야 M1/M2랑 잘 맞는다고 할수있을지 애매하다고 생각하는 상태다