[부동산학개론] 23. 감정평가론: 지역분석과 개별분석

지역분석과 개별분석

 

먼저 지역분석 또는 지역가치형성요인분석을 행한 후 개별(가치형성요인)분석을 행합니다. 

 

지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 그 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 그 특성이 지역 내 부동산 가격 형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것입니다. 

지역분석을 통해 그 지역 내의 부동산에 대한 표준적 이용과 가격 수준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말합니다. 

 

지역분석에서는 지역이 어떤 용도의 지역인지, 그 지역 내의 부동산이 주로 어떤 용도로 사용이 되는지 (예를 들어 단독 주택이 몇십개, 편의점이 몇 개 등) (=평균적 이용, 표준적 이용) 그리고 대략적인 가격 수준이 어떻게 되는지를 확인합니다. 

 

개별분석은 지역분석을 통하여 해당 지역의 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 파악하고 이를 토대로 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 가격을 결정하는 작업입니다. 

 

• 지역분석: 지역의 특성, 표준적 이용, 가격 수준, 선행, 전체적, 거시적, 적합의 원칙, 부동성과 인접성에 근거, 경제적 감가
• 개별분석: 대상 부동산의 최유효 이용, 가격, 후행, 부분적, 미시적, 균형의 원칙, 개별성에 근거, 기능적 감가

 

지역분석의 대상을 동일수급권이라고 합니다. 동일수급권이란, 인근지역, 유사지역 그리고 주변용도지역을 모두 포함합니다. 동일수급권이 지역분석의 범위 중에서 가장 광역적입니다. 거래사례비교법을 사용할때 원칙은 인근지역에서 골라야하지만 적합한 비교사례가 없을 경우 동일수급권 내에서 수집하면 됩니다. 그래서 동일수급권은 사례수집의 최원방권역이 됩니다. 

 

먼저, 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로, 대상부동산의 가격에 직접적으로 영향을 주는 지역입니다. 대상부동산과 용도와 기능이 동일하므로 밀접하게 대체/경쟁관계에 있는 지역입니다. 인근지역은 한 가지의 특정한 용도를 중심으로 집단화된 지역입니다. 인근지역은 도시나 농촌 같은 하나의 지역사회보다 훨씬 작은 개념으로서 지역사회의 구성 부분입니다. 인근지역은 고정적이고 불변적인 것이 아니라, 유동적이고 가변적인 성질을 지닌 지역입니다. 인근지역의 변동과정을 <인근지역의 수명현상/생애주기/연령현상> 라고 합니다. 

 

유사지역은 대상부동산이 속해있지는 않지만 용도와 기능이 동질적이고 지역적 특성이 비슷한 지역입니다. 또한 가격수준도 비슷하여 서로 밀접하게 가격 형성에 영향을 주는 지역입니다. 유사지역은 인근지역과 물리적인 거리가 꼭 가까워야 하는 것은 아닙니다. 용도와 기능이 동질적인지가 중요합니다. 

 

주변용도지역은 현재는 인근지역과 용도가 동일하지는 않지만, 나중에 인근지역과 용도가 동일해지게 될 과정 중에 있는 지역을 말합니다. 예를 들어 농지에서 택지로 바뀌고 있는 후보지, 공업지에서 주거지로 바뀌고 있는 이행지 등을 말합니다. 

 

유사지역과 주변용도지역은 간접적으로 대상부동산의 가격에 영향을 줍니다.

 

 

[인근지역의 수명현상/생애주기/연령현상]

 

인근지역의 수명현상/생애주기/연령현상은 '성장 ㅡ 성숙 ㅡ 쇠퇴 ㅡ 천이 ㅡ 악화'의 다섯 단계로 이루어져 있습니다. 

전체적으로 약 100년 주기로 흘러가지만 점점 짧아지는 경향이 있습니다.

 

1. 성장기: 어떤 지역이 개발 또는 재개발되어 지역 기능이 변화하는 시기입니다. 15~20년 정도 지속됩니다. 지가상승이 활발하여 지가상승률이 최고조 상태입니다. 성숙기에 비하여 단위기간당 주민의 유입인구량이 많습니다. 대규모 개발 사업의 경우에는 지가상승의 3단계(계획 ㅡ 착공 ㅡ 완공)가 나타납니다. 신축부동산이 부동산활동의 중심이 됩니다. 

 

2. 성숙기: 지역기능이 안정되는 단계로 20~25년 지속됩니다. 가격과 지역기능이 정점에 도달합니다. 지가는 최고수준으로 안정되어 있고 가벼운 상승도 가능합니다. 지역주민의 사회적, 경제적 수준이 최고로 높고 주민의 유동이 적고 입지경쟁도 안정되어 있습니다. 기존부동산 거래가 부동산 시장의 중심을 이룹니다. 

 

3. 쇠퇴기: 건물이 점차 노후화되어 수선비, 관리비가 상승하고 지역기능이 감소합니다. 약 40~50년 정도 지속됩니다. 하향여과 현상이 시작되고 지가수준이 대체로 낮아집니다. 재개발이 이루어진다면 새로운 성장기를 맞이합니다. 

 

4. 천이기: 초기 쇠퇴기 이후 쇠퇴가 진행되면서 갈림길이 생기는데, 이를 천이기라고 합니다. 하향여과가 더 활발해지고 저소득층의 주민교체가 활발해져서 부동산가격이 일시적으로 상승하기도 합니다. 

 

5. 악화기: 쇠퇴기와 천이기 기간 중 지역개선의 노력이 없으면 부동산 소유주들이 지역을 포기하게 되는 기간으로 슬럼화 직전의 단계입니다.