[부동산학개론] 24. 감정평가론: 감정평가방식 (1) 원가방식

감정평가 3방식 7방법

 

가격을 평가하는 세 가지 기준을 가격 3면성이라고 합니다. 물건 생산에 투입된 비용을 고려하여 가격을 평가하는 것을 비용성이라고 합니다. 두번째는 현재 시장에서 거래되고 있는 가격 수준에 따라 평가하는 것을 시장성이라고 합니다. 장래 산출할 수익에 주안점을 두고 가격을 평가하는 것을 수익성이라고 합니다.

 

가격평가는 이러한 가격3면성에 기초하여 세 가지 방식으로 나뉘게 됩니다. 감정평가의 각 방식이 무엇에 따라 성립하는지 알아야 합니다. 비용성에 착안한 방식이 원가방식이고, 시장성에 착안한 방식이 비교방식이며, 수익성에 착안한 방식이 수익방식입니다. 

 

가격평가의 방식은 이렇게 3가지 입니다. 각각의 방식에 대하여 부동산의 가격을 평가하는 방법과 임대료를 평가하는 방법이 있어서, 3 x 2 = 6 가지 방법이 있고, 비교방식의 경우 가격평가의 방법이 한가지 더 추가되어서 총 7가지 방법이 있습니다. 

 

가격의 3면성	비용성	시장성	수익성
3방식	원가방식 (비용접근법)	비교방식 (시장접근법)	수익방식 (소득접근법)
평가목적	가격, 임료	가격, 임료	가격, 임료
7방법	- 가격: 원가법 (복성식평가법)   - 임료: 적산법	- 가격: 거래사례비교법, 공시지가기준법 (only 토지) - 임료: 임대사례비교법	- 가격: 수익환원법 - 임료: 수익분석법
시산가액, 임료	- 가격: 적산가액, 복성가액 - 임료: 적산임료	- 가격: 비준가액 - 임료: 비준임료	- 가격: 수익가액 - 임료: 수익임료
특징	공급가격	균형가격	수요가격

 

* 공시지가기준법: 표준지의 공시지가를 '기준으로' 결정.

 

1. 원가방식

 

원가방식에서 가격을 평가하는 방법은 원가법입니다. 원가법은 투입된 생산 원가를 고려하여 계산하는 것입니다. 

 

원가법이란, 기준시점에서 대상물건을 재취득하는 데 소요되는 재조달원가를 구하고 이를 감가수정하여, 대상물건의 현재의 가격을 산정하는 방법을 말합니다. 이것을 다른 말로 복성식 평가법 이라고도 합니다. 

 

이 경우의 가격을 적산가액, 또는 복성가액이라고 합니다. 적산은 쌓아서 계산한다, 즉 이 건물에 투입된 비용을 쌓아서 계산된 가격이라는 의미입니다. 복성이라는 말은 원래 상태로 복원하여 만든다는 의미입니다. 

 

적산가액의 계산은 재조달원가에 감가수정을 가하여 감가누계액을 공제하는 것입니다. 

• 적산가액(복성가액) = 재조달원가 - 감가수정액

 

건물은 상각자산입니다. 상각자산은 내용연수가 정해져있어서 시간이 지날수록 가치가 소모하여 감가가 생기는 자산을 말합니다. 상각자산을 평가하는 데에 가장 적합한 방법은 원가법입니다. 

 

예를 들어, 2001년 2월에 준공(신축)한 건물이 있는데 2021년 2월 가격을 평가하고자 한다면, 이 평가대상부동산을 기준시점에 재생산/재취득/재조달/신축한다고 가정을 하고 재생산에 소요되는 총 비용을 계산합니다. 여기서의 기준시점은 2021년이 됩니다. 그리고 매년 발생하는 감가를 계산합니다. 이 총 비용, 다시 말해 총 원가가 예를 들어 5억이 들었다고 해보겠습니다. 그리고 감가는 매년 2천만원이 발생했다고 해보겠습니다. 그러면 이 건물은 준공 후 20년이 흘렀으므로 총 감가는 2억이 됩니다. 그러면 5억에서 2억을 공제하여 3억이라는 가격이 산정됩니다. 

 

기준시점이라는 말을 현재시점이라던가, 다른 단어로 바꾸면 틀리게 됩니다. 

 

복조(복제)원가는 물리적 측면에 착안한 원가입니다. 물리적으로 복제하는 데에 소요되는 원가를 복조원가라 합니다. 

대치(대체)원가는 최신의 자재나 최신의 건축 공법으로 대체하여 동일 효용을 갖는 건물을 건축하는 데에 소요되는 총 원가라는 뜻입니다. 

 

신축건물은 건축자재나 건축공법에 변화가 없거나 적으므로 복조원가를 사용하는 것이 합리적입니다.

준공시점에서 많이 경과된 건물은 어쩔 수 없이 대치원가를 사용하는 것이 합리적입니다. 

 

★ 그런데 대치원가를 사용할 때에는 기능적 감가는 고려하지 않습니다. 

 

감가의 종류에는 기능적 감가, 경제적 감가, 물리적 감가가 있는데, 시간이 흘러서 자연적으로 생기는 것이 물리적 감가이고 경제적 감가는 외부 요인에 어울리지 않아서 생기는 감가입니다. 기능적 감가는 건물에 기능적으로 문제가 있어서 생기는 감가를 말합니다. 

 

건물의 과잉설비는 기능적 감가인데, 이러한 과잉설비를 없애도 효용은 동일하므로 재조달원가를 계산하면 됩니다. 이러한 과잉설비 부분을 고려하지 않고 계산한 재조달원가이므로 기능적감가를 고려하게 되면 이중으로 감가를 가하게 되는 것이므로 대치원가를 사용할 때에는 기능적 감가는 고려하지 않는 것입니다. 

 

[재조달원가의 산정방법]

 

재조달원가의 산정방법에는 직접적 방법들로 총가격적산법(총량조사법), 부분별 단가적용법 (구성단위법, 분리비용법), 변동률적용법(비용지수법)이 있고 간접적 방법들로 변동률적용법(비용지수법)과 단위비교법이 있습니다. 총가격적산법이 가장 정확도가 높고 단위비교법이 가장 정확도가 낮습니다. 활용도는 단위비교법이 가장 많이 활용됩니다. 

 

재조달원가는 표준적 건설비용에 통상의 부대비용을 가산하여 구합니다. 표준적 건설비용는 직접 공사비를 말합니다. 설계, 감리, 대출이자, 취득세, 등기비용 등은 통상의 부대비용입니다.

 

주의할 점은, 소유자가 직접 자가로 건축을 한다고 하더라도, 도급 건설 기준으로 재조달 원가를 계산합니다. 그래서 재조달 원가에는 반드시 '수급인의 이윤'이 포함되어야 합니다. 

 

[감가 수정 방법의 7가지]

 

감가수정 방법은 매년 발생하는 감가액을 산정하는 방법입니다. 원가법에서 가장 중요한 부분입니다. 정액법, 정률법, 상환기금법, 관찰감가법, 분해법은 반드시 외워햐 합니다. 

 

1.내용연수기준법 1) 정액법,  2) 정률법,  3) 상환기금법 2. 기타 4) 관찰감가법,  5) 분해법 = 내구성분해법,  6) 시장추출법,  7) 임대료손실환원법

 

1.내용연수기준법

 

1) 정액법 = 직선법 = 균등상각법 

정액법은 매년 감가액이 일정합니다. 감가총액(=감가상각가능액)을 경제적 내용연수로 단순히 나누어서 매년치의 감가액을 계산합니다. 

 

2) 정률법

정률법은 매년 발생하는 감가율이 일정합니다. 미상각잔액은 점차 감소하므로 매년의 상각액은 체감합니다. 매년치의 감가액은 체감합니다.

매년말 존재하는 미상각잔액을 잔존가액이라고도 하는데, 이러한 미상각잔액에 일정한 상각률을 곱하여 매년의 감가액을 계산합니다. 

 

3) 상환기금법 = 감채기금법 

매년 감가액이 일정한 이자를 발생시킨다는 것을 전제로 하고 있습니다. 내용연수 만료 시의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 해당 내용연수로 상환하는 방법입니다. 

 

상환기금법보다 정액법에서의 감가액이 복리이자만큼 더 클 수 밖에 없습니다. 

 

2. 기타

4) 관찰감가법

감정평가의 주체인 감정평가사가 대상물건을 눈으로 직접 관찰하여 아주 세밀하게 물리적/기능적/경제적 감가요인과 감가액을 구하는 방법입니다. 

 

5) 분해법 = 내구성분해법 

대상 부동산의 감가요인을 물리적/기능적/경제적 감가요인 별로 감가요인을 세분하여 계산한 후 합산하여 측정하는 방법입니다. 

미국에서 사용하는 기법을 한국에도 도입해온 것입니다. 

 

6) 시장추출법

대상부동산과 상호대체, 경쟁 관계에 있는 유사부동산과 비교,분석,수정하여 감가수정하는 방법입니다. 매매사례가 많은 경우 적용하는 것이 유리하고 매매사례가 적으면 채택하기 곤란합니다. 

 

7) 임대료손실환원법 

대상부동산과 사례부동산의 감가요인이 확연히 구분되는 경우에 대상부동산의 감가요인에 의해 발생한 임대료 손실분을 자본환원율로 할인하여 감가수정액을 산정합니다. 

 

* 감가수정과 감가상각의 차이 비교 

구분	감가수정	감가상각
적용분야	감정평가시 사용	기업회계시 사용
내용연수	경제적 잔존내용연수 기준	법정 경과내용연수 기준
감가요인	물리적,기능적,경제적 감가요인	물리적,기능적 감가요인
목적	대상물건의 현존가치의 적정화	대상물건의 투자자본 회수, 비용배분
적용	1) 재조달원가 기준 2) 현존 물건만 대상 3) 관찰감가법 인정 4) 토지에도 인정 5) 비용성, 수익성, 시장성 인정 6) 잔가율이 물건에 따라 다름	1) 장부(취득)가격 기준 2) 멸실된 자산에도 인정 3) 관찰감가법 불인정 4) 토지에는 불인정 5) 시장성 불인성 (비용성, 수익성 인정)  6) 잔가율 인정

 

[적산임료의 계산]

원가방식에서 임대료 평가는 적산법에 의해 적산임료를 계산합니다.

적산임료는 기초가격, 기대이율, 필요제경비의 3요소에 의해 구해집니다. 

• 적산임료 = 기초가격 x 기대이율 + 필요제경비 

기준시점에서 대상물건의 가격을 구하고 이 가격에 기대이율을 곱하여 산출한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 제경비를 합하여 임료를 구합니다.