[부동산학개론] 25. 감정평가론: 감정평가방식 (2) 비교방식

감정평가방식 (2) 비교방식

 

비교방식은 감정평가 3방식 중 가장 중요한 방식입니다. 계산 문제가 빈출됩니다. 

 

[비교방식에서의 가격평가방법 (1) 거래사례비교법]

비교방식에서 가격평가 방법에는 두 가지가 있는데 첫 번째 방법은 거래사례비교법입니다. 거래사례비교법은 사례 부동산을 하나 선택한 후 대상 부동산과 비교해가면서 가격을 평가하는 방법입니다. 거래사례비교법에 의한 가액을 비준가액이라고 합니다. 비준가액의 계산방법을 알아두어야 합니다. 

 

• 비준가액 = 사례 가격 x 사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인 비교치 x 개별요인 비교치 x 면적 비교치 

 

사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교의 네 가지 작업이 모두 가능해야 거래사례비교법을 사용할 수 있습니다. 그래서 사정보정의 가능성, 시점수정의 가능성, 지역요인 비교가능성, 개별요인의 비교가능성은 사례수집기준의 네 가지가 됩니다. 

 

시점수정의 가능성은 거래시점 가격을 기준시점으로 수정하는 것입니다. 시점수정방법은 지수법과 변동률법이 있습니다. 지수법은 기준시점지수를 거래시점지수로 나눈 것입니다. 변동률은 가격변동률과 기간으로 계산합니다. 가격변동률은 r으로 표현하고 기간은 n으로 표현합니다. 

• 지수법에 의한 시점수정치 = 기준시점지수 / 거래시점지수 
• 변동률법에 의한 시점수정치 = ( 1 + r ) ^ n 

 

사정보정의 가능성은 거래사례에 특수한 사정, 개별적인 동기가 개입되어 거래된 경우에 시장가치로 보정할 수 있어야 한다는 것입니다. 거래사례가 정상적이거나 표준지일 경우에는 사정보정의 필요성이 없습니다. 대표성이 없는 거래사례로는 정부에 의해 수용된 사례, 공매처분에 의한 사례, 세금 체납 사례, 가족/기업 간 거래, 당사자 간의 지역권,임차권 등 부분권익의 거래가 있는 사례, 급매 사례 등이 있습니다. 개입된 사정을 모르면 사정보정을 할 수 없습니다.

 

지역요인 비교치, 또는 지역요인 비교가능성은 대체의 원칙에 근거하여 선택할 지역범위를 명백히 하고 대체/경쟁 관계에 있는 인근지 또는 동일수급권 내 유사지역에서 거래사례를 수집하는 것입니다. 지리적 접근성보다 용도적, 기능적 측면을 중시해야 합니다. 인근지에서 사례를 선택한 경우에는 지역요인비교가 필요없습니다. 

 

개별요인의 비교가능성은 사례부동산과 대상부동산의 개별적 요인이 동일성 또는 유사성이 있는 사례이어야 한다는 것입니다. 

 

• 사정보정된 사례가격 = 사례가격 x 사정보정치
• 사정보정치 = 대상부동산 / 사례부동산 = 100% ± b% / 100% ± a% 

 

 

[비교방식에서의 가격평가방법 (2) 공시지가기준법]

 

비교방식에서의 가격평가 방법 중 두번째 방법은 공시지가기준법입니다. 공시지가기준법은 오직 토지의 가격만을 평가하는 방법입니다. 거래사례비교법과 원리는 동일합니다. 표준지 공시가를 사례 가격으로 보는 것입니다. 표준지는 인근지역을 대표하는 토지입니다. 그래서 사정보정치를 적용할 필요가 없습니다. 공시지가기준법에는 면적비교치도 고려하지 않습니다. 감평규칙에 적혀있지 않습니다. 다만 내용적으로 그 밖의 요인 보정치에 면적비교치도 포함이 됩니다. 

 

• 토지가격 = 표준지 공시지가 x 시점수정치 x 지역요인 비교치 x 개별요인 비교치 x 그 밖의 요인 보정치 

 

[비교방식에서의 임료평가방법 : 임대사례비교법]

 

임대사례 비교법에 의하여 산정된 시산임료를 비준임료 또는 유추임료라고 합니다. 

거래사례비교법과 동일한 원리로 산정합니다. 

• 비준임료 = 사례임료 x 사정보정치 x 시점보정치  x 지역요인 비교치 x 개별요인 비교치 x 면적 비교치