[부동산학개론] 26. 감정평가론: 감정평가방식 (3) 수익방식

 

감정평가방식 (3) 수익방식 

 

수익방식에서 가격을 평가하는 방법은 수익환원법입니다. 수익가액의 계산은 순수익을 환원이율로 나누는 것입니다. 수익방식에서 임대료를 평가하는 방법은 수익분석법입니다. 수익임료의 계산은 순수익과 필요제경비를 합하여 구합니다. 

 

수익환원법에서는 장래 예상 순수익을 산정하고 현재가치로 환원합니다. 미래가치를 현재가치로 바꿔줄 때는 이자율로 할인해줍니다. 

 

수익환원법의 3요소 (i) 순수익 

 

순수익은 순영업소득을 의미합니다. 순수익을 구하는 방법에는 직접법, 간접법, 잔여법의 세 가지가 있습니다. 대상부동산에서 직접 구하는 것이 직접법, 유사한 사례부동산에서 간접적으로 구하는 것이 간접법입니다. 수익배분의 원칙에 근거하고 있는 잔여법은 토지와 건물로 구성된 복합부동산 중에서 건물에 남는 수익을 구하는 것이 건물잔여법, 토지에 남는 수익을 구하는 것이 토지잔여법입니다. 

 

수익환원법의 3요소 (ii) 환원이율

 

가격을 산정하기 위해서 수익을 환원시켜주는 이자율이 환원이율입니다. 부동산의 가격 = 순수익 / 환원이율 이므로, 환원이율 = 순수익 / 부동산 가격의 계산식으로 구할 수 있습니다. 즉, 부동산 가격에서 순영업소득이 차지하는 비율이 환원율입니다. 

 

개별환원율은 개별부동산에 적용되는 이율이고 복합환원율은 복합부동산에 적용되는 이율입니다. 개별부동산은 토지나 건물같은 것이고 복합부동산은 토지와 건물입니다. 

 

토지는 영속성이 있으므로 감가가 없습니다. 건물은 내용연수에 따라 감가가 발생합니다. 건물에서 생기는 감가만큼을 회수하지 않으면 투자할 이유가 없습니다. 그래서 그만큼의 수익률을 더 원하게 됩니다. 환원율은 투자자가 투자를 하기 위해서 최소한으로 원하는 댓가입니다. 그래서 환원율은 요구수익률과 같은 개념입니다. 

 

환원이율의 구조는 자본수익률과 자본회수율의 합으로 구성되어 있습니다.

• 환원이율 = 자본수익률 + 자본회수율 = 요구수익률 = 무위험율 + 위험할증률
• 자본수익률 = 이자율 = 할인율 = 순수이율 (순수한 시간에 대한 댓가) = 무위험율 
• 자본회수율 = 감가상각률 = 위험할증률 (위험에 대한 댓가) 

 

환원이율의 산정방법

 

수익방식에서 가장 중요한 것이 환원이율의 산정방법이며, 환원율의 산정방법에서 문제가 나올 가능성이 높다고 합니다. 

 

1. 시장추출법

시장추출법은 유사한 매매사례를 분석하여 환원이율을 구하는 방법입니다. 

 

2. 요소구성법 = 조성법

환원율은 여러가지 위험 요소로 구성되어 있다는 점에서 요소구성법입니다. 요소구성법에서 환원이율을 구할 때에는 순수이율(=무위험률)과 위험률을 합합니다. 위험을 여러가지 구성요소로 분해하여 각 요소별 위험(할증)률을 더해가면서 구하는 것입니다. 

 

부동산에서는 감가 발생 가능성이 있고, 관리 난이도가 높다는 점, 유동성이 낮다는 점, 인플레이션율 등은 부동산 투자자에게 손실을 초래할 수 있는 위험 요소들입니다. 이러한 손실 위험 요소들에 관련한 만큼 환원이율에 가산해줍니다. 위험한 만큼 수익이 더 나야 투자를 할 것이기 때문입니다. 그에 반해, 가치상승률이나 부당이득은 환원이율에서 차감해줍니다. 그만큼 투자수익률이 줄어들어도 투자를 할 것이기 때문입니다.

 

단, 감정평가사의 주관이 크게 개입되기 때문에 거의 사용하지 않고 <감정평가에 관한 규칙>에서 삭제되었습니다. 알아두어야 할 것은 환원율이 클 수록 안 좋고 환원율이 작을 수록 좋은 것입니다. 환원율은 크면 위험률이 높은 것이고, 가치상승률이 높을 수록 환원율이 작아지기 때문입니다. 

 

 

3. 투자결합법

1) 물리적

물리적 투자결합법은 토지와 건물이라는 물리적 요인에 착안하여 환원이율을 구합니다. 토지와 건물은 수익발생능력이 다릅니다. 그래서 토지에서 나오는 수익과 건물에서 나오는 수익을 따로 구할 수 있다고 봅니다. 토지 가격 구성 비율에는 토지의 환원율을 곱하고 건물 가격 구성 비율에는 건물의 환원율을 곱하고 두 개를 합하여 환원이율을 구합니다.

• 환원이율 = 토지가격구성비율 x 토지환원율 + 건물가격구성비율 x 건물환원율

 

2) 금융적

금융적 투자결합법은 지분과 부채라는 두 가지 금융적 요인에 착안하여 환원율을 구합니다. 투자자는 자본과 부채를 합하여 투자를 하게 되는데 지분에는 지분배당률(=지분투자자가 원하는 수익)만큼의 수익이 나와야한다고 봅니다. 부채부분 관련하여는 저당투자자가 요구하는 수익률인 저당상수만큼이 나와야 한다고 봅니다. 지분투자자가 원하는 수익률과 저당투자자가 원하는 수익률은 다르기 때문에 분리가능합니다. 

• 환원이율 = 지분비율 x 지분배당률 + 저당비율 x 저당상수

 

4. 저당지분환원법=엘우드법

엘우드가 창안한 방법이며, 금융적 투자결합법을 보완하여 만들어졌습니다. 엘우드는 지분투자자가 투입하는 지분이 없이는 수익이 발생하지 않는다고 보았고 철저하게 지분투자자입장에서 환원율을 구했습니다. 

• 환원이율 = 지분수익률 - 지분형성분 - 가치상승분 + 가치하락분 

 

5. 부채감당법 = 게틀법 = Gettle법

엘우드법을 정면으로 비판하며 나온 것이 부채감당법입니다. 부채감당법은 차입자의 부채감당능력에 초점을 두고, 대출자 입장에서의 환원이율을 구했습니다. 금융기관이 부채를 조달해주지 않는다면 수익이 발생할 수 없다고 보았습니다. 부채감당법에서의 환원이율은 대출자가 중요시하는 세 가지 요건들로 구성되어 있습니다. 공식을 반드시 외워야 합니다. 

• 환원이율 = 부채감당률 x 대부비율 x 저당상수 

 

수익환원법의 3요소 (iii) 수익환원방법 

 

수익환원법에서는 환원이율을 조정하여 투자자본을 회수하는데, 직선환원법, 연금법, 상환기금법 등이 있습니다. 대상부동산의 종류, 수익성의 흐름, 수익성의 지속성 등의 여부에 따라 적당한 방법을 선택하여 순수익을 환원하여 수익가액을 결정합니다. 

 

수익환원법에 의한 수익가액의 일반식은 순수익을 환원이율로 나누는 것입니다. 

• 수익가액 = 순수익 / 환원이율

 

[직선환원법]

 

직선환원법 (=직선법 =정액법)은 대상부동산을 경제적 수명이 다하기까지 보유하는 것을 전제로 하기 때문에 수명이 다하기 이전까지 투자자본을 회수해야 합니다. 직선환원법은 건물과 같은 내용연수가 유한한 상각자산에 적용합니다. 

 

직선환원법은 매기간 순영업소득 중의 일정액을 자본회수분으로 할당합니다. 

• 수익가액 = 상각 전 순수익 / ( 상각 후 환원이율 + 상각률 ) 
• 상각률 = 자본회수율 = 1 / 잔존내용연수 

 

[상환기금법과 연금법]

 

매년 순영업소득이 일정하다고 가정하며, 경제적 내용연수가 만료되는 시점에 투자자본회수액을 현재의 투자대상부동산보다 더 안전하게 자본을 회수할 수 있는 자산에 재투자한다고 전제하고 있습니다. 

 

• 수익가액 = 상각 전 순수익 x 수익현가율
• 수익현가율 = 1 / ( 환원이율 + (축적이율 / (1+축적이율)^n - 1 ) ) x 100% (여기서의 n은 잔존내용연수입니다. )

 

연금법은 현재의 수익률과 같은 이자율을 고려하고 상환기금법은 현재의 수익률보다 낮은 축적이율을 고려하므로 상환기금법에 의한 수익가격은 연금법에 의한 수익가액보다 낮다.