[부동산학개론] 27. 감정평가론: 물건별 감정평가방법

물건별 감정평가방법

 

• 원가법: 건물, 기계, 선박, 항공기
• 거래사례비교법: 그 외 대부분의 물건 
• 공시지가기준법: 토지
• 수익환원법: 무형고정자산 (영업권, 어업권, 광업권, 특허권, 저작권, 의장권, 실용신안권 등) 

• 효용가치가 없는 물건: 해체처분가격
• 임대료 평가: 임대사례비교법

 

원가법은 상각자산에 가장 적합한 방법입니다. 원가법으로 평가하는 네 가지 물건을 외워두어야 합니다. 또한 토지는 공시지가 기준법으로 평가한다는 것도 외워야 합니다. 과수원, 염전, 동산 등 대부분의 물건은 거래사례비교법으로 평가합니다. 건물은 원가법이라는 점, 자동차는 거래사례비교법이라는 점이 틀리기 쉬우니 주의해야 합니다. 

 

만약 효용가치가 없는 물건이라면, 해체처분가격으로 평가합니다. 

임대료를 평가하는 방법은 임대사례비교법입니다. 

 

가격공시제도

 

토지가격을 공시할때는 먼저 그 지역을 대표하는 표준지를 선정해서 표준지공시지가를 발표하고 그 후 개별필지에 대한 개별공시지가를 발표합니다. 표준지의 제곱미터당 가격을 공시한 것이 표준지 공시지가입니다. 우리나라의 면적의 단위는 평이 아니라 제곱미터입니다. 토지전체의 가격을 공시하는 것이 아니라 제곱미터당 가격을 공시합니다. 

 

건물은 주거용과 비주거용으로 나뉘는데, 주거용은 또 다시 단독주택과 공동주택으로 나눌 수 있습니다. 단독주택의 경우 먼저 표준주택을 선정하고 표준주택가격을 공시한 후, 개별주택가격을 따로 공시합니다. 표준주택가격은 집 한 채의 가격을 공시합니다. 

 

공동주택에 대해서는 표준주택이 없습니다. 따로 선정하지 않습니다. 표준주택과 개별주택을 구분하지 않고 아파트에 대해서는 전수조사를 실행하여 공동주택가격을 공시합니다. 

 

개별공시지가와 개별주택가격은 시장, 군수, 구청장이 공시합니다. 표준지공시지가와 표준주택가격 그리고 공동주택가격은 국토교통부장관이 공시합니다. 

 

공시가격이 언제 공시되는지도 알아야 합니다. 토지가격보다 주택가격을 약 한 달 먼저 공시합니다. 표준주택가격은 1월 31일 (1월 말일)까지 공시합니다. 이것을 기초로 하여 4월30일까지 개별주택들도 단독주택 한개 한개 마다 전부 공시합니다. 공동주택가격도 4월 30일까지 공시됩니다.

 

표준지공시지가는 국토교통부장관이 매년 2월 말일까지 공시합니다. 표준지공시지가를 공시하면서 국토교통부장관은 토지가격비준표(=지가비준표)를 작성하여 시장, 군수, 구청장에게 넘겨줍니다. 이 지가비준표에는 각 필지별 가격배율이 나와 있는데, 표준지공시지가에 필지별 가격배율을 곱하면 개별공시지가가 됩니다. 이러한 개별공시지가는 5월 31일까지 공시됩니다. 

 

[표준지공시지가의 역할]

일반인들이 토지를 거래할 때 거래의 지표로 사용됩니다.

토지 시장에서 지가의 정보를 제공해줍니다. 

국가 등이 행정 목적으로 사업을 할 때에, 즉 공영개발 시에, 공영개발은 항상 수용 방식으로 진행되는데, 이 때의 보상금은 지가를 기준으로 산정이 되고, 이 지가는 표준지공시지가를 말합니다.

감정평가의 기준이 됩니다. 

 

[개별공시지가의 역할]

세무서에서 세금을 부과할 때 과세 산정의 기초가 됩니다. 

국가가 국가의 토지를 개인에게 빌려주고 대부료 또는 사용료를 받을 때 사용합니다.

옆의 토지를 개발하면 인근지역토지의 지가도 올라가는데, 이러한 이익에 대하여 돌려받는 것이 개발이익환수제입니다. 돌려받는 방법은 세금으로 받을 수도 있고, 개발비용의 일부로 받을 수도 있는데, 그것이 개발부담금입니다. 개별공시지가는 이러한 각종 부담금을 산정할 때 사용됩니다. 

 

[공시가격이의신청제도]

공시가에 이의가 있는 자는 (소유주 뿐만 아니라 이해관계자도 이의 신청이 가능합니다.) 공시권자에게 (=공시한 자에게. 개별은 시군구청장 등.) 공시일(=공시한 날 !=공시기준일)로부터 30일 이내에 서면으로 신청할 수 있습니다. 공시기준일은 1월 1일입니다. 구두로 신청하는 것은 불가능합니다.