문제
갑은 자신의 X부동산의 매매계약 체결에 관한 대리권을 을에게 수여하였고, 을은 갑을 대리하여 병과 매매계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 계약이 불공정한 법률행위인지가 문제된 경우, 매도인의 경솔, 무경험 및 궁박 상태의 여부는 을을 기준으로 판단한다.
2) 을은 갑의 승낙이나 부득이한 사유가 없더라도 복대리인을 선임할 수 있다.
3) 을이 병으로부터 대금 전부를 지급받고 아직 갑에게 전달하지 않았더라도 특별한 사정이 없는 한 병의 대금지급의무는 변제로 소멸한다.
4) 을의 대리권은 특별한 사정이 없는 한 병과의 계약을 해제할 권한을 포함한다.
5) 을이 미성년자인 경우, 갑은 을이 제한능력자임을 이유로 계약을 취소할 수 있다.
풀이 내용 - 선택지 1번
선지 1) 계약이 불공정한 법률행위인지가 문제된 경우, 매도인의 경솔, 무경험 및 궁박 상태의 여부는 을을 기준으로 판단한다.
먼저, 불공정한 법률행위는 민법 104조입니다.
제104조 (불공정한 법률행위)
당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.
그리고 대리관계에서 누구를 기준으로 판단하느냐를 알고있는지를 묻는 문제인데요. 아래의 판례를 아느냐 모르느냐에 따라 이 선택지의 정오 판단은 정말 쉬울수도 있고 한없이 어려운 문제가 될 수도 있습니다.
소유권이전등기말소청구사건 [대법원 1972. 4. 25., 선고, 71다2255, 판결]
【판시사항】 매도인의 대리인이 매매한 경우에 있어서 그 매매가 민법 제104조의 불공정한 법률행위인가를 판단함에는 매도인의 경솔, 무경험은 그 대리인을 기준으로 하여 판단하여야 하고 궁박 상태에 있었는지의 여부는 매도인 본인의 입장에서 판단되어야 한다
대리관계에서의 판단은 대부분 대리인을 기준으로 판단하는데, 예외가 있습니다. 먼저, 중요 부분의 착오인지는 본인을 기준으로 판단합니다. 또한 위의 판례에서도 나와있듯이 104조 불공정한 법률행위의 판단에 있어서 궁박 상태에 있었는지는 본인을 기준으로 판단합니다.
풀이 내용 - 선택지 2번
선지 2) 을은 갑의 승낙이나 부득이한 사유가 없더라도 복대리인을 선임할 수 있다.
이 선택지의 옳고 그름은 갑과 을의 관계가 법정대리인지 임의대리인지에 따라서 다릅니다.
을이 갑의 법정대리인 경우에는 갑의 수권행위가 없었어도 복임권을 행사할 수 있고, 원칙적으로 과실이 있거나 없거나 책임을 지는 형태인 무과실책임을 집니다. 예외적으로 복대리 선임에 부득이한 사유가 있는 경우이면 과실책임으로 경감이 됩니다.
을이 갑의 임의대리인 경우에는 원칙적으로 복임행위를 할 수 없습니다. 예외적으로 갑의 승낙이나 부득이한 사유가 있으면 복임권을 행사할 수 있으며, 을은 을에게 과실이 있을 때만 책임을 지는 형태인, 과실책임을 집니다.
여기서 갑과 을은 부동산 매매 대리권을 수여한 경우이므로, 임의대리이고, 따라서 갑의 승낙이나 부득이한 사유가 없다면 복대리인을 선임할 수 없습니다.
이 내용은 민법 제3절 대리 제120조에 나와있는 내용입니다.
제120조(임의대리인의 복임권)
대리권이 법률행위에 의하여 부여된 경우에는
대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유있는 때가 아니면 복대리인을 선임하지 못한다.
대리권이 법률행위에 의하여 부여된 경우라는 말은 임의대리라는 말과 같습니다.
풀이 내용 - 선택지 3번
3) 을이 병으로부터 대금 전부를 지급받고 아직 갑에게 전달하지 않았더라도 특별한 사정이 없는 한 병의 대금지급의무는 변제로 소멸한다.
소유권이전등기
[대법원 1991. 1. 29., 선고, 90다9247, 판결]
【판시사항】
매매계약을 체결할 권한이 있는 대리인에게 그 잔대금수령권도 있는지 여부(적극)
【판결요지】
부동산의 소유자를 대리하여 매매계약을 체결할 권한이 있는 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 잔대금도 수령할 권한이 있다.
대리인에게 잔대금수령권이 있다는 것은 을이 대금을 지급받으면 병의 변제의무가 소멸한다는 뜻이기 때문에 3번 선지는 맞는 선지입니다.
풀이 내용 - 선택지 4번
4) 을의 대리권은 특별한 사정이 없는 한 병과의 계약을 해제할 권한을 포함한다.
이 내용은 아래 두 개의 판례에서 동일하게 말하고 있듯이 틀린 선지입니다.
대법원 1987. 4. 28. 선고 85다카971 판결 [매매대금반환]
【판시사항】
다. 매매계약 체결의 대리권을 가진 자가 곧바로 그 매매계약의 해제권도 가지고 있는지 여부
【판결요지】
다. 제3자의 행위에 의하여 매매계약에 대한 해제의 효과가 발생하려면 제3자가 부동산을 실질적으로 매수한 본인이거나 혹은 적어도 매수명의자로부터 그를 대리하여 매매계약을 해제할 수 있는 대리권을 부여받았음을 요한다 할 것인바, 매매계약을 소개하고 매수인을 대리하여 매매계약을 체결하였다 하여 곧바로 그 제3자가 매수인을 대리하여 매매계약의 해제 등 일체의 처분권과 상대방의 의사를 수령할 권한까지 가지고 있다고 볼 수는 없다.
소유권이전등기 [대법원 1997. 3. 25., 선고, 96다51271, 판결]
【판시사항】
[3] 매매계약을 체결할 권한을 수여받은 대리인에게 그 계약관계를 해제할 대리권이 당연히 있는지 여부(소극)
【판결요지】
[3] 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한, 매수명의자를 대리하여 매매계약을 체결하였다 하여 곧바로 대리인이 매수인을 대리하여 매매계약의 해제 등 일체의 처분권과 상대방의 의사를 수령할 권한까지 가지고 있다고 볼 수는 없다.
관련 조문은 민법 118조입니다.
제118조 (대리권의 범위)
권한을 정하지 아니한 대리인은 다음 각호의 행위만을 할 수 있다.
1. 보존행위
2. 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 그 이용 또는 개량하는 행위
따로 해제권을 수여받지 않은 이상, 처분행위는 원칙적으로 할 수 없는 범위입니다.
풀이 내용 - 선택지 5번
5) 을이 미성년자인 경우, 갑은 을이 제한능력자임을 이유로 계약을 취소할 수 있다.
이 선지 또한 민법 제117조에 어긋나는 내용이기 때문에 틀렸습니다.
제117조(대리인의 행위능력)
대리인은 행위능력자임을 요하지 아니한다.
능력은 권리능력, 의사능력, 행위능력의 세 가지가 있습니다.
권리능력은 살아있는 사람이라면 가지고 있는 것입니다.
다수설에 따르면 대리인의 의사능력은 필요하다고 합니다.
대리인의 행위능력은 위의 조문에 필요하지 않다고 명시되어 있습니다.
미성년자는 권리능력이 있고 의사능력은 제한적으로 있으며 행위 능력은 없습니다.
대리인이 되는 데에는 행위능력이 필요없으므로 미성년자도 유효하게 대리행위를 할 수 있습니다.
참고로, 본인의 사망, 대리인의 사망, 대리인의 성년후견개시, 대리인의 파산은 대리권의 소멸 근거지만 한정후견개시는 소멸근거가 아닙니다.
사족으로 덧붙이자면, 의사능력이 없는 사례에는 유아가 있으며 유아의 법률행위는 무효처리 되지만 미성년자와 같은 제한능력자의 법률행위는 법정대리인이 취소할 수 있는 것이 됩니다.
>>정답 정리<<
갑은 자신의 X부동산의 매매계약 체결에 관한 대리권을 을에게 수여하였고, 을은 갑을 대리하여 병과 매매계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 계약이 불공정한 법률행위인지가 문제된 경우, 매도인의 경솔, 무경험 및 궁박 상태의 여부는 을을 기준으로 판단한다. X
2) 을은 갑의 승낙이나 부득이한 사유가 없더라도 복대리인을 선임할 수 있다. X
3) 을이 병으로부터 대금 전부를 지급받고 아직 갑에게 전달하지 않았더라도 특별한 사정이 없는 한 병의 대금지급의무는 변제로 소멸한다. O
4) 을의 대리권은 특별한 사정이 없는 한 병과의 계약을 해제할 권한을 포함한다. X
5) 을이 미성년자인 경우, 갑은 을이 제한능력자임을 이유로 계약을 취소할 수 있다. X
※ 주의사항: 문제와 정답은 공인중개사 공식 기출입니다.
하지만 풀이 내용은 제가 공부하면서 검색한 결과로 적은 내용입니다.
이 점 참고하셔서 보시면 좋겠습니다.
그리고 혹시 풀이 내용 중에 잘못된 점이나 오타가 있다면 댓글/방명록을 통해 알려주시면 감사하겠습니다.