부동산 공부

대리권의 종류: 유권대리, 무권대리, 복대리 대리권의 종류에는 세가지가 있습니다. 유권대리, 무권대리, 복대리입니다. 각각에 대해서는 차차 살펴보겠습니다. 대리의 3면 관계 민법에서는 3면 관계라는 것이 자주 등장합니다. 대리의 3면 관계는 아래의 그림과 같습니다. 수권행위란, 상대방이 있는 단독행위입니다. 여기서 본인이 대리인에게 대리권을 주는 행위가 수여행위 입니다. 대리행위의 90%가 계약입니다. 대리의 특징은, 계약은 대리인이, 계약의 효과는 본인에게 있다는 점입니다. 대리효과와 관련하여, 본인은 권리능력만 있으면 됩니다. 본인은 효과(권리와 의무)를 받을 뿐이기 때문에, 의사능력이나 행위능력은 필요가 없습니다. 예를 들어 식물인간의 경우에도 대리의 3면 관계에서 본인이 될 수 있습니다. 제117..

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 이 책은 최근 클럽하우스에서 빌딩 파는 언니의 방송을 접하게 되었고, 그 방송에서 추천받은 책들 가운데 하나입니다. 제목은 조금 제 스타일은 아니었지만, 추천해주신데에는 이유가 있겠지 싶어서 도서관에서 빌려왔어요. 저자 김재수(렘군) 님은 제1장 '시작해야 미래가 바뀐다' 파트에서 이런 말을 하십니다. '어떤 부동산에 투자해야 더 높은 수익을 낼 수 있을까?', '어떤 지역에 투자하는 게 좋을까?'처럼 단편적인 질문을 하던 시절에는 과정 자체가 참 힘들었다. 하지만 근본을 파고들게 되자 과정이 즐거워졌고 결과도 좋았다. 지금 제가 하고 있는 고민이 바로 여기에 언급된 '단편적인 질문'인데, 근본은 무엇일까 생각해보게 ..

1. 할인현금수지분석법 DCF법: Discounted Cash Flow Method 현금 수지의 계산에서 현금 유입은 미래가치이고 현금 유출은 현재 가치이므로, 화폐의 시점을 현재 시점으로 일치시켜서 계산하려고 할 때, 미래 가치를 현재 가치로 바꾸는 것을 할인한다고 합니다. 화폐의 시간가치를 고려해서 분석하는 가장 우수한 투자분석기법이 할인현금수지분석법입니다. DCF에는 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법의 세 가지가 있습니다. 1.1 순현가법: 순현가 > 0 → 투자 순현가법은 순현재가치가 0보다 크면 투자를 하고, 0보다 작은 음수가 나오면 투자를 하지 않는 기법입니다. 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 차감한 값이 순현가입니다. 순현가 = 유입현가 - 유출현가 순현가법에서는 미래가치를..

1. 민법 총칙 - 나. 법률행위의 의사표시 * 목차는 [공인중개사 민법] 카테고리의 맨 첫 포스팅을 참고하시면 됩니다. 1) 법률행위의 해석 = 의사 표시의 해석 의사와 표시가 같은 경우는 해석의 문제가 발생하지 않습니다. 의사와 표시가 다를 때에 의사대로 할 것인지 아니면 표시대로 할 것인지 해석의 문제가 발생합니다. 해석은 자연적 해석과 규범적 해석이 있습니다. 상대방이 있는지 없는지의 여부에 따라 자연적 해석을 할 지 규범적 해석을 할 지 달라집니다. 자연적 해석: 의사 중심 해석. 표의자 보호. 규범적 해석: 표시 중심 해석. 상대방 보호. 상대방이 없는 법률행위: 자연적 해석 상대방이 있는 법률행위: (원칙) 규범적 해석, (예외) 자연적 해석 상대방이 없는 법률행위는 자연적 해석을 합니다. ..

현금 수지 측정 현금 수지 (수입과 지출) = 현금 유입 (수입) - 현금 유출 (지출) 현금 유입 (수입) = 세후현금수지 (=보유 기간 중에 들어오는 돈) + 세후지본복귀액 (=처분 시 들어오는 돈. 투자 종료 시 나에게 돌아오는 돈) 현금 유출 (지출) = 투자액 [사례] 10억짜리 건물에서 지분 2억, 부채 8억 (연 이자율 5%), 호당 임대료는 연 2천만원이라 하고 공실이 없을 때, 2년간 임대사업 후 처분을 전제한 경우의 운영수지를 계산하여 투자를 결정해보겠습니다. 먼저, 세후현금수지 (=운영수지) 계산 과정은 아래와 같습니다. *부채서비스액의 경우, 공인중개사 시험 상으로는 높은 확률로 이자분 조건만 고려한다는 단서가 붙어있곤 합니다. 주로 세후현금수지 계산과정 관련 문제가 빈출 토픽이므로..

1. 민법 총칙 - 가. 법률행위 - 4) 법률행위의 요건 * 목차는 [공인중개사 민법] 카테고리의 맨 처음 포스팅을 참고하시면 됩니다. 성립 and 유효 → 권리 취득 가) 성립요건 법률행위가 성립하려면 성립요건 3가지를 모두 갖추어야 합니다. 성립요건 3가지는 당사자 존재, 목적 존재, 의사표시 존재의 세 가지 입니다. 당사자가 존재해야 하고, 목적(=내용)이 존재해야 하고, 의사표시가 존재해야 법률행위가 성립합니다. 성립의 3개 요건 중 하나라도 갖추지 못하면 법률행위는 불성립합니다. c.f. 불성립 또는 불합의가 있을 때 착오로 취소할 수 없습니다. 착오취소는 계약성립을 전제로 합니다. 나) 효력요건 법률행위가 유효하려면 효력요건도 모두 갖추어야 합니다. 성립요건을 우선 충족시켜서 당사자가 존재하..

화폐의 가치는 시간에 따라 다르기 때문에, 부동산투자 여부를 결정하고자 하면 화폐의 시간가치를 동일시점으로 일치해야 합니다. 미래의 현금흐름을 현재시점의 화폐가치로 환원하거나, 현재의 투자금액을 미래의 화폐가치로 환원하여 투자 여부를 결정합니다. 미래의 화폐가치를 현재가치로 환원하는 것을 '할인'한다고 하고, 현재의 화폐가치를 미래가치로 환원하는 것을 '할증'한다고 합니다. 화폐의 시간가치를 계산할 때는 이자율로 할인/할증 하고, 복리를 적용합니다. 현재가치 = 현가 미래가치 = 내가 = 종가 현가 계수: 현재 얼마인가? 내가 계수: n년 후 얼마인가? 현가 계수 1. 일시불의 현가 계수 : 미래에 한번 받을 돈이 현재 시점의 얼마인가? 2. 연금의 현가 계수 : 미래에 여러번 받을 돈이 현재 시점의 얼..

1. 민법 총칙 - 가. 법률행위 1) 법률행위의 개념 (의의) 법률요건: 법률효과를 가져오는 원인 법률요건의 종류: 법률행위, 사실행위 법률행위: 의사표시를 필수불가결적 요소로 하는 법률요건 사실행위: 의사표시가 안 들어가는 법률 요건. = 법률규정. 법률행위는 의사가 들어가므로, 의사대로 효과가 발생합니다. 사실행위는 의사대로가 아니라, 그 사실행위로 법률효과가 발생한다고 규정이 되어 있어야 효과가 발생합니다. 여기서 말하는 의사란, 법적의사를 말합니다. 법적의사 = 법률효과(권리·의무)를 원하는 의사 = 위반 시 재판을 통해 강제하려는 의사. 2) 법률행위의 종류 가) 의사표시의 갯수에 따른 법률행위의 종류 법률행위는 의사표시의 갯수에 따라 분류하면 단독행위, 계약, 합동행위의 3가지 종류가 있습니..

평균 분산 지배 원리와 평균분산법 평균분산지배원리란, 위험이 동일한 투자안들 끼리는 수익이 높은 투자안이 수익이 낮은 투자안을 지배하고 수익이 동일한 투자안들 끼리는 위험이 낮은 투자안이 위험이 높은 투자안을 지배한다는 원리입니다. 수익과 위험을 동시에 고려하여 투자하는 기법을 평균분산법이라고 합니다. 평균은 수익을 뜻하고 분산이나 표준편차는 위험을 뜻하는 단어라고 보시면 됩니다. 수익은 크고 위험은 적은 두 조건을 동시 충족하는 투자안을 선택하는 기법입니다. 평균분산법은 이론적으로 가정한 투자분석기법입니다. 위험이 높을수록 수익도 높기 때문에, 현실적으로는 평균분산법을 사용하기는 한계가 있습니다. 예를 들어 A안의 수익은 10% 위험은 6% 이고 B안의 수익은 8% 위험은 4% 인 경우, 평균분산법으로..

공인중개사 1차 민법 공부전략 공인중개사 민법 공부에서는 민법상 개념을 잡고, 체계를 기억하고, 구조를 분석하는 것이 중요합니다. 공인중개사 뿐만 아니라 민법을 공부할 때 중요하게 잡고 가야 하는 부분입니다. 공인중개사 민법은 우리나라의 민법 전체 내용이 다 나오는 것이 아니라 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정들에 대해서만 공부하면 됩니다. 실제 민법 보다는 양이 적겠지만 그래도 전체적인 기본 개념들은 다 알고 가야 하고 양이 꽤 많은 편입니다. 공부할 범위는 넓은데 시험장에서는 짧은 시간 안에 답을 고를 수 있어야 하기 때문에 반복학습이 중요합니다. 아래의 내용은 간단한 목차입니다. 공인중개사 1차 민법 목차 1. 민법 총칙 가. 법률행위 자체 (개념/의의) 나. 법률행위의 의사표시 ..