부동산 공부

저당채권유동화제도 수요자는 자신의 부동산에 저당권을 설정하고 1차 대출기관인 금융기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할로 상환을 하게 됩니다. 이 때 1차 대출기관은 자금이 상당기간 묶이게 되므로 유동성이 부족해질 수 밖에 없습니다. 그래서 1차 대출기관에 유동성을 공급해주는 2차 대출기관이 나타납니다. 2차 대출기관은 유동화중개기관이라고 합니다. 가장 대표적으로 한국주택금융공사(HF) 또는 SPC (특수목적회사)가 있습니다. 1차 대출기관은 저당권 여러 개를 묶은 저당권 묶음, 저당 풀을 담보로 하여 2차 대출기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할 상환을 합니다. 유동화중개기관도 유동성이 부족해지므로 투자자들에게 MBS라는 주택저당담보증권(Mortgage Backed Securities)을 발행하고 투..

[민법 조문] 제5장 법률행위 제3절 대리 제114조(대리행위의 효력) ①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다. ②전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다. 제115조(본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 행위) 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 때에는 그 의사표시는 자기를 위한 것으로 본다. 그러나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 전조제1항의 규정을 준용한다. 제116조(대리행위의 하자) ①의사표시의 효력이 의사의 흠결, 사기, 강박 또는 어느 사정을 알았거나 과실로 알지 못한 것으로 인하여 영향을 받을 경우에 그 사실의 유무는 대리인을 표준하여 결정한다. ②특정한 법률행위를 위임한 경우..

부동산 금융: 토지 금융, 주택 금융 돈의 흐름, 즉 자금 융통을 줄인 말이 금융입니다. 부동산 금융에는 토지 금융과 주택 금융이 있는데, 통상적으로 주택 금융을 뜻하는데, 주택 담보 대출(주택에 저당권 설정하고 돈을 빌림)을 말하는 것입니다. 주택 금융에는 소비금융과 개발금융이 있습니다. [소비금융] = 저당대부, 무주택 서민 대상, 장기, 저리, 구입 시 일시불 대출 후 분할 상환 (보통 10년 이상). 주택에 저당권을 직접 설정해주고 담보 대출을 받는 것입니다. 주택 소유자는 주택에 수명이 다할 때까지 저당권을 설정하고 자금을 차입할 수 있는 기회가 있기 때문에 소비금융은 반영구적 저당으로서의 성격을 갖습니다. [개발금융] = 건축대부. 건설업자 대상, 단기, 고리, 건축 단계별 대출 후 일시불 상..

대리권의 종류: 유권대리, 무권대리, 복대리 대리권의 종류에는 세가지가 있습니다. 유권대리, 무권대리, 복대리입니다. 각각에 대해서는 차차 살펴보겠습니다. 대리의 3면 관계 민법에서는 3면 관계라는 것이 자주 등장합니다. 대리의 3면 관계는 아래의 그림과 같습니다. 수권행위란, 상대방이 있는 단독행위입니다. 여기서 본인이 대리인에게 대리권을 주는 행위가 수여행위 입니다. 대리행위의 90%가 계약입니다. 대리의 특징은, 계약은 대리인이, 계약의 효과는 본인에게 있다는 점입니다. 대리효과와 관련하여, 본인은 권리능력만 있으면 됩니다. 본인은 효과(권리와 의무)를 받을 뿐이기 때문에, 의사능력이나 행위능력은 필요가 없습니다. 예를 들어 식물인간의 경우에도 대리의 3면 관계에서 본인이 될 수 있습니다. 제117..

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 이 책은 최근 클럽하우스에서 빌딩 파는 언니의 방송을 접하게 되었고, 그 방송에서 추천받은 책들 가운데 하나입니다. 제목은 조금 제 스타일은 아니었지만, 추천해주신데에는 이유가 있겠지 싶어서 도서관에서 빌려왔어요. 저자 김재수(렘군) 님은 제1장 '시작해야 미래가 바뀐다' 파트에서 이런 말을 하십니다. '어떤 부동산에 투자해야 더 높은 수익을 낼 수 있을까?', '어떤 지역에 투자하는 게 좋을까?'처럼 단편적인 질문을 하던 시절에는 과정 자체가 참 힘들었다. 하지만 근본을 파고들게 되자 과정이 즐거워졌고 결과도 좋았다. 지금 제가 하고 있는 고민이 바로 여기에 언급된 '단편적인 질문'인데, 근본은 무엇일까 생각해보게 ..

1. 할인현금수지분석법 DCF법: Discounted Cash Flow Method 현금 수지의 계산에서 현금 유입은 미래가치이고 현금 유출은 현재 가치이므로, 화폐의 시점을 현재 시점으로 일치시켜서 계산하려고 할 때, 미래 가치를 현재 가치로 바꾸는 것을 할인한다고 합니다. 화폐의 시간가치를 고려해서 분석하는 가장 우수한 투자분석기법이 할인현금수지분석법입니다. DCF에는 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법의 세 가지가 있습니다. 1.1 순현가법: 순현가 > 0 → 투자 순현가법은 순현재가치가 0보다 크면 투자를 하고, 0보다 작은 음수가 나오면 투자를 하지 않는 기법입니다. 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 차감한 값이 순현가입니다. 순현가 = 유입현가 - 유출현가 순현가법에서는 미래가치를..

1. 민법 총칙 - 나. 법률행위의 의사표시 * 목차는 [공인중개사 민법] 카테고리의 맨 첫 포스팅을 참고하시면 됩니다. 1) 법률행위의 해석 = 의사 표시의 해석 의사와 표시가 같은 경우는 해석의 문제가 발생하지 않습니다. 의사와 표시가 다를 때에 의사대로 할 것인지 아니면 표시대로 할 것인지 해석의 문제가 발생합니다. 해석은 자연적 해석과 규범적 해석이 있습니다. 상대방이 있는지 없는지의 여부에 따라 자연적 해석을 할 지 규범적 해석을 할 지 달라집니다. 자연적 해석: 의사 중심 해석. 표의자 보호. 규범적 해석: 표시 중심 해석. 상대방 보호. 상대방이 없는 법률행위: 자연적 해석 상대방이 있는 법률행위: (원칙) 규범적 해석, (예외) 자연적 해석 상대방이 없는 법률행위는 자연적 해석을 합니다. ..

현금 수지 측정 현금 수지 (수입과 지출) = 현금 유입 (수입) - 현금 유출 (지출) 현금 유입 (수입) = 세후현금수지 (=보유 기간 중에 들어오는 돈) + 세후지본복귀액 (=처분 시 들어오는 돈. 투자 종료 시 나에게 돌아오는 돈) 현금 유출 (지출) = 투자액 [사례] 10억짜리 건물에서 지분 2억, 부채 8억 (연 이자율 5%), 호당 임대료는 연 2천만원이라 하고 공실이 없을 때, 2년간 임대사업 후 처분을 전제한 경우의 운영수지를 계산하여 투자를 결정해보겠습니다. 먼저, 세후현금수지 (=운영수지) 계산 과정은 아래와 같습니다. *부채서비스액의 경우, 공인중개사 시험 상으로는 높은 확률로 이자분 조건만 고려한다는 단서가 붙어있곤 합니다. 주로 세후현금수지 계산과정 관련 문제가 빈출 토픽이므로..

1. 민법 총칙 - 가. 법률행위 - 4) 법률행위의 요건 * 목차는 [공인중개사 민법] 카테고리의 맨 처음 포스팅을 참고하시면 됩니다. 성립 and 유효 → 권리 취득 가) 성립요건 법률행위가 성립하려면 성립요건 3가지를 모두 갖추어야 합니다. 성립요건 3가지는 당사자 존재, 목적 존재, 의사표시 존재의 세 가지 입니다. 당사자가 존재해야 하고, 목적(=내용)이 존재해야 하고, 의사표시가 존재해야 법률행위가 성립합니다. 성립의 3개 요건 중 하나라도 갖추지 못하면 법률행위는 불성립합니다. c.f. 불성립 또는 불합의가 있을 때 착오로 취소할 수 없습니다. 착오취소는 계약성립을 전제로 합니다. 나) 효력요건 법률행위가 유효하려면 효력요건도 모두 갖추어야 합니다. 성립요건을 우선 충족시켜서 당사자가 존재하..

화폐의 가치는 시간에 따라 다르기 때문에, 부동산투자 여부를 결정하고자 하면 화폐의 시간가치를 동일시점으로 일치해야 합니다. 미래의 현금흐름을 현재시점의 화폐가치로 환원하거나, 현재의 투자금액을 미래의 화폐가치로 환원하여 투자 여부를 결정합니다. 미래의 화폐가치를 현재가치로 환원하는 것을 '할인'한다고 하고, 현재의 화폐가치를 미래가치로 환원하는 것을 '할증'한다고 합니다. 화폐의 시간가치를 계산할 때는 이자율로 할인/할증 하고, 복리를 적용합니다. 현재가치 = 현가 미래가치 = 내가 = 종가 현가 계수: 현재 얼마인가? 내가 계수: n년 후 얼마인가? 현가 계수 1. 일시불의 현가 계수 : 미래에 한번 받을 돈이 현재 시점의 얼마인가? 2. 연금의 현가 계수 : 미래에 여러번 받을 돈이 현재 시점의 얼..