부동산 공부

문제 50. 甲은 乙의 모친으로서 X토지의 소유자이다. 권한 없는 乙이 丙은행과 공모하여 대출계약서, X토지에 대한 근저당권설정계약서를 甲명의로 위조한 다음, X 토지에 丙앞으로 근저당권설정등기를 하고 1억원을 대출받았다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 甲과 丙사이의 대출계약은 무효이다. ② 丙명의의 근저당권설정등기는 무효이다. ③ 甲은 丙에게 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다. ④ 甲이 乙의 처분행위를 추인하면, 원칙적으로 그 때부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다. ⑤ 甲이 자신의 피담보채무를 인정하고 변제한 경우, 甲은 乙에게 부당이득반환을 청구할 수 있다. 풀이 내용 - 선택지 1번, 2번 ① 甲과 丙사이의 대출계약은 무효이다. ② 丙명의의 근저당권설정등..

문제 49. 취소원인이 있는 법률행위는? ① 불공정한 법률행위 ② 불법조건이 붙은 증여계약 ③ 강행법규에 위반한 매매계약 ④ 상대방의 사기로 체결한 교환계약 ⑤ 원시적ㆍ객관적 전부불능인 임대차계약 풀이 내용 - 선택지 1번 ① 불공정한 법률행위 취소원인이 있는 법률행위가 아닙니다. 제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다. 불공정한 법률행위는 무효원인이 있는 법률행위입니다. 풀이 내용 - 선택지 2번 ② 불법조건이 붙은 증여계약 취소원인이 있는 법률행위가 아닙니다. 제151조(불법조건, 기성조건) ①조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것인 때에는 그 법률행위는 무효로 한다. ②조건이 법률행위의 당시 이미 성취한 것인 경..

문제 48. 추인할 수 있는 법률행위가 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 통정허위표시에 의한 부동산매매계약 ② 상대방의 강박으로 체결한 교환계약 ③ 무권대리인이 본인을 대리하여 상대방과 체결한 임대차 계약 ④ 미성년자가 법정대리인의 동의나 허락 없이 자신의 부동산을 매도하는 계약 ⑤ 처음부터 허가를 잠탈할 목적으로 체결된 토지거래허가구역 내의 토지거래계약 풀이 내용 - 선택지 1번 ① 통정허위표시에 의한 부동산매매계약 추인할 수 있는 법률행위입니다. 통정허위표시는 무효입니다. 민법에서 무효행위의 추인과 관련된 법조문의 내용은 아래와 같습니다. 제139조(무효행위의 추인) 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로..

문제 47. 법률행위의 조건과 기한에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 조건부 법률행위에서 불능조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효이다. ② 조건부 법률행위에서 기성조건이 해제조건이면 그 법률행위는 무효이다. ③ 법률행위에 조건이 붙어 있다는 사실은 그 조건의 존재를 주장하는 자가 증명해야 한다. ④ 기한이익 상실특약은 특별한 사정이 없으면 정지조건부 기한이익 상실특약으로 추정된다. ⑤ 종기(終期) 있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다. 풀이 내용 - 선택지 1번 ① 조건부 법률행위에서 불능조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효이다. 맞는 선택지 입니다. 민법 제151조의 3항의 내용 중에 조건이 법률행위의 당시에 이미 성취할 수 없는 것인 경우라는 말이 곧..

문제 무권대리인 을이 갑을 대리하여 갑 소유의 X부동산을 병에게 매도하는 계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 을이 갑을 단독상속한 경우, 본인 갑의 지위에서 추인을 거절하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다. ㄴ. 병이 상당한 기간을 정하여 갑에게 추인 여부의 확답을 최고한 경우, 갑이 그 기간 내에 확답을 발하지 않은 때에는 추인을 거절한 것으로 본다. ㄷ. 병이 갑을 상대로 제기한 매매계약의 이행청구 소송에서 병이 을의 유권대리를 주장한 경우, 그 주장 속에는 표현대리의 주장도 포함된다. ㄹ. 매매계약을 원인으로 병 명의로 소유권이전등기가 된 경우, 갑이 무권대리를 이유로 그 등기의 말소를 청구하는 때에는 병은 을의 대리권의 존재를 증명..

점유의 개념 점유보조관계 ex. 편의점주인 = 점유자 = 점유主 vs. 편의점 알바생 = 점유보조자 = 청구할수도, 당할수도 없다. only 자력구제권. (점유 하고 있어도 점유권이 없다) 점유매개관계 ex. 임대인 갑 = 간접 점유자 = 점유권 有 (점유 하지 않고 있어도 점유권이 있다) vs. 임차인 을 = 직접 점유자 = 점유권 有 * 임대차는 무효로 되어도 간접/직접 점유는 그대로 유지된다. 점유매개관계는 중첩적으로 있을 수 있다. ex. 전대차 시, 전차인 병 = 직접 점유자, 임차인 을 = 간접 점유, 임대인 = 간접 점유. 상황: 갑이 살고 있는 갑의 집에 을이 임차인으로 들어옴. 건물의 점유자는 2명. 갑은 간접 점유자 겸 직접 점유자이고, 을은 직접 점유자. 건물부지에 대한 점유자는 1명..

물권의 변동 * 동산 물권 변동은 공중사에 출제되지 않는다. 공시(公示)의 원칙 : 법률행위에 의한 물권변동은 공시방법(부동산은 등기)을 갖추어야 한다는 원칙. §186 - 법률규정에 의한 물권변동, 사실행위에 의한 물권변동은 공시방법을 갖추지 않아도 된다. §187 공신(公信)의 원칙 : 공시방법을 신뢰한다. 선의취득과 같은 말. (선의취득은 동산을 대상으로 함) 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. * 변동 = 취득, ..

물건별 감정평가방법 원가법: 건물, 기계, 선박, 항공기 거래사례비교법: 그 외 대부분의 물건 공시지가기준법: 토지 수익환원법: 무형고정자산 (영업권, 어업권, 광업권, 특허권, 저작권, 의장권, 실용신안권 등) 효용가치가 없는 물건: 해체처분가격 임대료 평가: 임대사례비교법 원가법은 상각자산에 가장 적합한 방법입니다. 원가법으로 평가하는 네 가지 물건을 외워두어야 합니다. 또한 토지는 공시지가 기준법으로 평가한다는 것도 외워야 합니다. 과수원, 염전, 동산 등 대부분의 물건은 거래사례비교법으로 평가합니다. 건물은 원가법이라는 점, 자동차는 거래사례비교법이라는 점이 틀리기 쉬우니 주의해야 합니다. 만약 효용가치가 없는 물건이라면, 해체처분가격으로 평가합니다. 임대료를 평가하는 방법은 임대사례비교법입니다...

1. 물권의 종류 물권법정주의: 물권의 종류와 내용은 법으로 정해져 있다. (채권은 계약만 하면 자유롭게 만들 수 있음.) - 민법: 8가지가 있음. 소유권, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 점유권, 질권(질권은 공인중개사에서는 출제X) - 관습법(조문 없음. 판례로 인정함) : 2가지뿐. 관습법 상의 법정지상권, 분묘기지권 * 관습법 상의 물권으로 인정받지 못한 3가지: 온천권, 공원이용권, 사도통행권 2. 물권의 객체 [원칙] 물건. 1물1권주의 (동산). 1필1권주의 (토지). 1동1권주의 (건물). [예외-1] 토지에서 용익물권 3가지. 1필의 일부에 1권 성립. 지상권, 지역권, 전세권. [예외-2] 건물의 일부에 성립할 수 있는 물권. 건물에서 집합건물(1물) 內 구분건물의 전세권..

감정평가방식 (3) 수익방식 수익방식에서 가격을 평가하는 방법은 수익환원법입니다. 수익가액의 계산은 순수익을 환원이율로 나누는 것입니다. 수익방식에서 임대료를 평가하는 방법은 수익분석법입니다. 수익임료의 계산은 순수익과 필요제경비를 합하여 구합니다. 수익환원법에서는 장래 예상 순수익을 산정하고 현재가치로 환원합니다. 미래가치를 현재가치로 바꿔줄 때는 이자율로 할인해줍니다. 수익환원법의 3요소 (i) 순수익 순수익은 순영업소득을 의미합니다. 순수익을 구하는 방법에는 직접법, 간접법, 잔여법의 세 가지가 있습니다. 대상부동산에서 직접 구하는 것이 직접법, 유사한 사례부동산에서 간접적으로 구하는 것이 간접법입니다. 수익배분의 원칙에 근거하고 있는 잔여법은 토지와 건물로 구성된 복합부동산 중에서 건물에 남는 수..