부동산 공부

감정평가방식 (2) 비교방식 비교방식은 감정평가 3방식 중 가장 중요한 방식입니다. 계산 문제가 빈출됩니다. [비교방식에서의 가격평가방법 (1) 거래사례비교법] 비교방식에서 가격평가 방법에는 두 가지가 있는데 첫 번째 방법은 거래사례비교법입니다. 거래사례비교법은 사례 부동산을 하나 선택한 후 대상 부동산과 비교해가면서 가격을 평가하는 방법입니다. 거래사례비교법에 의한 가액을 비준가액이라고 합니다. 비준가액의 계산방법을 알아두어야 합니다. 비준가액 = 사례 가격 x 사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인 비교치 x 개별요인 비교치 x 면적 비교치 사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교의 네 가지 작업이 모두 가능해야 거래사례비교법을 사용할 수 있습니다. 그래서 사정보정의 가능성, 시점수정의 가능성,..

민법 제1편 총칙 제5장 법률행위 제5절 조건과 기한 제147조(조건성취의 효과) ①정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다. ②해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다. ③당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다. ※그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때 = 특약 제148조(조건부권리의 침해금지) 조건있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부가 미정한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 해하지 못한다. 제149조(조건부권리의 처분 등) 조건의 성취가 미정한 권리의무는 일반규정에 의하여 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있다. 제150조(조건성취, 불성취에 대한 반신의행위) ①조건의 성취로 ..

문제 임의대리에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) 1) 원인된 법률관계가 종료하기 전에는 본인은 수권행위를 철회하여 대리권을 소멸시킬 수 없다. 2) 권한을 넘은 표현대리의 경우, 기본대리권이 표현대리행위와 동종 내지 유사할 필요는 없다. 3) 복대리인은 대리인이 자기의 명의로 선임하므로 대리인의 대리인이다. 4) 대리인이 여럿인 경우, 대리인은 원칙적으로 공동으로 대리해야 한다. 5) 대리인의 기망행위로 계약을 체결한 상대방은 본인이 그 기망행위를 알지 못한 경우, 사기를 이유로 계약을 취소할 수 없다. 풀이 내용 - 선택지 1번 1) 원인된 법률관계가 종료하기 전에는 본인은 수권행위를 철회하여 대리권을 소멸시킬 수 없다. 이 선지는 아래 조문의 내용에 비추어 보면 틀린 선지입니..

감정평가 3방식 7방법 가격을 평가하는 세 가지 기준을 가격 3면성이라고 합니다. 물건 생산에 투입된 비용을 고려하여 가격을 평가하는 것을 비용성이라고 합니다. 두번째는 현재 시장에서 거래되고 있는 가격 수준에 따라 평가하는 것을 시장성이라고 합니다. 장래 산출할 수익에 주안점을 두고 가격을 평가하는 것을 수익성이라고 합니다. 가격평가는 이러한 가격3면성에 기초하여 세 가지 방식으로 나뉘게 됩니다. 감정평가의 각 방식이 무엇에 따라 성립하는지 알아야 합니다. 비용성에 착안한 방식이 원가방식이고, 시장성에 착안한 방식이 비교방식이며, 수익성에 착안한 방식이 수익방식입니다. 가격평가의 방식은 이렇게 3가지 입니다. 각각의 방식에 대하여 부동산의 가격을 평가하는 방법과 임대료를 평가하는 방법이 있어서, 3 x..

문제 갑은 자신의 X부동산의 매매계약 체결에 관한 대리권을 을에게 수여하였고, 을은 갑을 대리하여 병과 매매계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) 1) 계약이 불공정한 법률행위인지가 문제된 경우, 매도인의 경솔, 무경험 및 궁박 상태의 여부는 을을 기준으로 판단한다. 2) 을은 갑의 승낙이나 부득이한 사유가 없더라도 복대리인을 선임할 수 있다. 3) 을이 병으로부터 대금 전부를 지급받고 아직 갑에게 전달하지 않았더라도 특별한 사정이 없는 한 병의 대금지급의무는 변제로 소멸한다. 4) 을의 대리권은 특별한 사정이 없는 한 병과의 계약을 해제할 권한을 포함한다. 5) 을이 미성년자인 경우, 갑은 을이 제한능력자임을 이유로 계약을 취소할 수 있다. 풀이 내용 - 선택..

지역분석과 개별분석 먼저 지역분석 또는 지역가치형성요인분석을 행한 후 개별(가치형성요인)분석을 행합니다. 지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 그 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 그 특성이 지역 내 부동산 가격 형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것입니다. 지역분석을 통해 그 지역 내의 부동산에 대한 표준적 이용과 가격 수준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말합니다. 지역분석에서는 지역이 어떤 용도의 지역인지, 그 지역 내의 부동산이 주로 어떤 용도로 사용이 되는지 (예를 들어 단독 주택이 몇십개, 편의점이 몇 개 등) (=평균적 이용, 표준적 이용) 그리고 대략적인 가격 수준이 어떻게 되는지를 확인합니다. 개별분석은 지역분석을 통하여 해당 지역의 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 파악하..

문제 착오에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름.) ㄱ. 매도인의 하자담보책임이 성립하더라도 착오를 이유로 한 매수인의 취소권은 배제되지 않는다. ㄴ. 경과실로 인해 착오에 빠진 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소한 경우, 상대방에 대하여 불법행위로 인한 손해배상 책임을 진다. ㄷ. 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우, 표의자는 착오가 중대한 과실로 인한 것이더라도 의사표시를 취소할 수 있다. ㄹ. 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 적법하게 해제한 후에는 매수인은 착오를 이유로 취소권을 행사할 수 없다. ① ㄱ,ㄴ ② ㄱ,ㄷ ③ ㄱ,ㄹ ④ ㄴ,ㄷ ⑤ ㄴ,ㄹ 풀이 내용 - ㄱ 위약약정금 [대법원 2018. 9. 13., 선고, 2015다78703, ..

문제 통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하지 않는 자는? (다툼이 있으면 판례에 따름) 1) 가장채권을 가압류한 자 2) 가장전세권에 저당권을 취득한 자 3) 채권의 가장양도에서 변제 전 채무자 4) 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인 5) 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행한 보증인 풀이 내용 - 선택지 1번 가장채권을 가압류한 자는 통정허위표시 제3자에 해당합니다. 이는 아래의 대법원 판례에 나와있습니다. 제3자이의 [대법원 2004. 5. 28., 선고, 2003다70041, 판결] 【판시사항】 [1] 통정허위표시에 의한 채권을 가압류한 자가 민법 제108조 제2항의 '제3자'에 해당하는지 여부(적극) 및 위 '제3자'에 무과실이 요건인지 여부(소극) 【판결요지..

문제 법률행위의 효력에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 무효행위 전환에 관한 규정은 불공정한 법률행위에 적용될 수 있다. ② 경매에는 불공정한 법률행위에 관한 규정이 적용되지 않는다. ③ 강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권을 설정하는 행위는 반사회질서의 법률행위로 무효이다. ④ 상대방에게 표시되거나 알려진 법률행위의 동기가 반사회적인 경우, 그 법률행위는 무효이다. ⑤ 소송에서 증언할 것을 조건으로 통상 용인되는 수준을 넘는 대가를 지급하기로 하는 약정은 무효이다. 풀이 내용 - 선택지 1번 선지 1번부터 살펴보면, 무효행위의 전환에 관한 규정 부분은 민법 제 138조에 있는 내용을 뜻하는 것으로 보입니다. 제138조(무효행위의 전환) 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 ..

무효의 분류: 절대적 무효와 상대적 무효 절대적 무효 대세적. 제삼자 보호 규정 없음. ex. 103조 반사회적, 104조 불공정, 기타 절대적 무효 (대부분 강행규정위반의 무효이다) ~ 제5장 법률행위 제1절 총칙 제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다. 제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다. 상대적 무효 대인적. 제삼자 보호 규정이 있음. - 모든 제삼자 보호 규정 (선악불문 보호O): 해제, 명의 신탁 - 선의의 제삼자 보호 규정: 107조 비진의의사표시, 108조 통정허위의사표시 * 해제: “해제”란 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸..