부동산 공부

부동산 수요와 공급 데이터를 직접 확인해보자 저자 김수현님은 책에서 입주물량을 직접 손으로 한번 분석해보라고 권하십니다. 사실 가장 기본적이고 중요한 것인데 제가 아직도 이런 데이터를 직접 분석 해보지 않았구나 싶어서 반성하게 되었습니다. 또한 새롭게 알게된 점은 아파트 인근에 신규분양 중인 아파트가 있다면 분양권 프리미엄이 얼마인지 살펴보는 것이 좋고, 매물 소진 속도도 체크해보는 것이 좋다고 합니다 . 저자 김수현님에 따르면, 남이 분석해놓은 것을 보기만 하는 것보다 직접 분석하면 좋은 점이 몇 가지가 있다고 하십니다. 분양되는 아파트의 위치 정보 확인, 평형별 분양 세대수 확인, 분양 시점과 분양 가격 확인, 그리고 주상복합/임대아파트/오피스텔 공급물량 확인을 하기에 좋다고 하네요. 신규분양 아파트..

무수히 많은 부동산 가치형성요인들 무수히 많은 가치 형성 요인들이 가치 발생 요인에 영향을 줍니다. 가치 발생 요인들 여러 가지가 상호 작용을 하여 수요와 공급을 조절하고 수요와 공급이 일치하는 지점에서 한 개의 가격이 결정이 됩니다. 이렇게 부동산 가격이 형성됩니다. 감정평가에 관한 규칙 제2조 4항 4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 가치형성요인이란 대상물건의 시장 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다는 '틀린' 선지로 출제된 적이 있는 부분입니다. 시장 가치와 경제적 가치는 다르며, 가치 형성 요인은 '경제적 가치'에 영향을 미치는 요인입니다. 가치형성요인에는 일반 요인, 지역 요인 그리고 ..

부동산의 가치와 가격 장기적으로 가치와 가격은 일치하므로 동의어로 보면 됩니다. 단기적으로 가치와 가격은 불일치할 수 있기 때문에 차이점을 구분해보아야 합니다. 만약 갑이 을에게 5억 정도의 아파트를 4억에 급매했다면, 가치는 5억이고 가격은 4억입니다. 부동산 가격의 종류: 시장가치, 특정가격, 한정가격 공인중개사 시험에는 감정평가에 관한 규칙에서 직접 천명하고 있는 원칙인지 아닌지를 구분하는 문제도 출제됩니다. 시장가치 기준의 원칙 (제5조), 현황 평가의 원칙(제 6조), 개별 평가의 원칙(제7조)는 직접 천명되어 있는 원칙입니다. 또한 3방식 7방법도 감정평가에 관한 규칙에 제 11조와 제2조 등에 직접 천명되어 있습니다. 최유효이용의 원칙 같은 경우는 일본의 감평규칙에 언급되어 있는 것이고 우리..

[민법 조문] 제5장 법률행위 제3절 대리 제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다. 제131조(상대방의 최고권) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다. 제132조(추인, 거절의 상대방) 추인 또는 거절의 의사표시는 상대방에 대하여 하지 아니하면 그 상대방에 대항하지 못한다. 그러나 상대방이 그 사실을 안 때에는 그러하지 아니하다. 제133조(추인의 효력) 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지..

감정평가론 목차 1. 기초이론 (2-3문제) 2. 감정평가 3방식 (3-4문제; 계산방식) 3. 가격공시 (1문제) 감정평가의 의의 및 영역 감정평가의 의의는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 (감정) 그 결과를 가액으로 표시하는 것입니다. (평가) 우리나라의 감정평가에 관한 학설은 3원설을 지지합니다. 3원설이란, 감정, 평가, 그리고 자문까지 3가지를 감정평가의 영역이라고 보는 것입니다. 감정평가의 분류 1. 주체에 따라 공적 평가, 공인 평가 공공기관에 의한 평가를 공적 평가라고 하고, 공인 평가는 국가로부터 공적인 인정을 받은 개인에 의한 평가, 즉 감정평가사에 의한 평가를 말합니다. 2. 강제성 여부에 따라 필수적 평가, 임의적 평가 필수적 평가는 평가 사유 발생 시 반드시 해야하는 평가이고, ..

한국주택금융공사 (Korea Housing Finance Corporation; KHFC; HF) 우리나라의 가장 대표적인 유동화 중개 기관(2차 금융 기관)이 한국주택금융공사입니다. 한국주택금융공사는 유동화전문회사였던 코모코(KoMoCo)와 주택신용보증기금을 합병하여 만들어졌습니다. 저당채권유동화 (MBS 발행)과 모기지론공급(보금자리론) 공급이 주요 업무입니다. 그 외에도 주택저당증권(MBS)에 대한 지급보증 업무, 신용보증업무, 저당채권보유, 주택연금에 대한 지급보증 업무 등을 수행합니다. 시험문제에 나오면 여러가지 업무들 가운데 주택금융공사의 업무가 아닌 것을 골라낼 수 있어야 합니다. 한국주택금융공사의 업무 1. 모기지론; 보금자리론 모기지론 또는 보금자리론은, 만19세 이상의 (민법상 성년의)..

[부동산 금융의 조달 방법] 1. 부동산투자회사, 부동산투자신탁 부동산 투자회사(REITs) 제도 부동산 투자회사 = 부동산 전문 투자 주식 회사 = 리츠 (REITs; Real Estate Investment Trusts) 리츠는 투자자들에게 주식 발행 등을 통해 자금을 모집한 후 부동산 등에 투자하여 수익이 나면 배당을 통해 수익을 되돌려 주는 회사입니다. 리츠는 지분형 상품이고, 간접투자방식입니다. 또한 리츠는 소액투자자도 우량부동산에 투자할 수 있는 기회를 줍니다. 리츠는 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, 기업 구조조정 리츠가 있습니다. 이중에서 위탁관리 리츠와 기업 구조조정 리츠는 명목회사이고 실체회사가 존재하지 않습니다. 자기관리 리츠만이 실체회사입니다. 실체회사만이 자산의 투자 운용 업무를 직..

저당채권유동화제도 수요자는 자신의 부동산에 저당권을 설정하고 1차 대출기관인 금융기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할로 상환을 하게 됩니다. 이 때 1차 대출기관은 자금이 상당기간 묶이게 되므로 유동성이 부족해질 수 밖에 없습니다. 그래서 1차 대출기관에 유동성을 공급해주는 2차 대출기관이 나타납니다. 2차 대출기관은 유동화중개기관이라고 합니다. 가장 대표적으로 한국주택금융공사(HF) 또는 SPC (특수목적회사)가 있습니다. 1차 대출기관은 저당권 여러 개를 묶은 저당권 묶음, 저당 풀을 담보로 하여 2차 대출기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할 상환을 합니다. 유동화중개기관도 유동성이 부족해지므로 투자자들에게 MBS라는 주택저당담보증권(Mortgage Backed Securities)을 발행하고 투..

[민법 조문] 제5장 법률행위 제3절 대리 제114조(대리행위의 효력) ①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다. ②전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다. 제115조(본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 행위) 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 때에는 그 의사표시는 자기를 위한 것으로 본다. 그러나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 전조제1항의 규정을 준용한다. 제116조(대리행위의 하자) ①의사표시의 효력이 의사의 흠결, 사기, 강박 또는 어느 사정을 알았거나 과실로 알지 못한 것으로 인하여 영향을 받을 경우에 그 사실의 유무는 대리인을 표준하여 결정한다. ②특정한 법률행위를 위임한 경우..

부동산 금융: 토지 금융, 주택 금융 돈의 흐름, 즉 자금 융통을 줄인 말이 금융입니다. 부동산 금융에는 토지 금융과 주택 금융이 있는데, 통상적으로 주택 금융을 뜻하는데, 주택 담보 대출(주택에 저당권 설정하고 돈을 빌림)을 말하는 것입니다. 주택 금융에는 소비금융과 개발금융이 있습니다. [소비금융] = 저당대부, 무주택 서민 대상, 장기, 저리, 구입 시 일시불 대출 후 분할 상환 (보통 10년 이상). 주택에 저당권을 직접 설정해주고 담보 대출을 받는 것입니다. 주택 소유자는 주택에 수명이 다할 때까지 저당권을 설정하고 자금을 차입할 수 있는 기회가 있기 때문에 소비금융은 반영구적 저당으로서의 성격을 갖습니다. [개발금융] = 건축대부. 건설업자 대상, 단기, 고리, 건축 단계별 대출 후 일시불 상..